Hva koster det egentlig å selge bolig i 2026?
Den totale kostnaden ved boligsalg varierer betydelig avhengig av om du bruker eiendomsmegler eller selger privat.
Meglerprovisjon og faste kostnader
Meglerprovisjon er den største utgiftsposten og utgjør vanligvis mellom 1,5 og 3 prosent av salgssummen pluss faste gebyrer.
For en gjennomsnittlig bolig solgt for 4 millioner kroner vil provisjonen ligge på mellom 60.000 kroner ved 1,5 prosent og 120.000 kroner ved 3 prosent provisjon. De fleste meglere tar rundt 2 prosent i provisjon, noe som tilsvarer 80.000 kroner for en slik bolig.
I tillegg til selve meglerprovisjonen kommer flere faste kostnader: Profesjonell fotografering og markedsføring 15.000 til 30.000 kroner, oppgjørshonorar 5.000 til 8.000 kroner, visninger med megler til stede 2.500 til 5.000 kroner per visning.
Alt i alt kan den totale kostnaden ved bruk av megler ende på mellom 105.000 og 200.000 kroner for en bolig til 4 millioner kroner.
Les mer om meglerhonorar.
Dette kan du spare på å selge boligen selv
Velger du derimot å selge boligen selv, kuttes meglerprovisjonen helt. Likevel må du fortsatt påregne utgifter:
Profesjonell fotografering bør du investere i, og det koster mellom 5.000 og 12.000 kroner. Markedsføring på FINN.no og andre plattformer vil koste deg ytterligere 5.000 til 10.000 kroner.
Den største posten ved privat salg er juridisk hjelp til oppgjør og kontraktsinngåelse, som ligger på mellom 5.000 og 15.000 kroner for standardtilfeller. I tillegg kommer dokumenthåndtering og gebyr på rundt 500 til 2.000 kroner.
Tilstandsrapporten er obligatorisk og koster mellom 10.000 og 25.000 kroner avhengig av boligtype.
Totalt kan du forvente å betale mellom 30.000 og 65.000 kroner ved privat salg.
Men hva med salgsprisen?
Det er likevel viktig å huske at selv om du sparer penger på å selge privat, viser forskning at boliger solgt gjennom megler i snitt oppnår mellom 10 og 26 prosent høyere salgspris.
Dette kan potensielt utligne eller til og med overstige det du sparer i meglerkostnader. En svensk undersøkelse fra Värderingsdata viser at profesjonelt solgte boliger i gjennomsnitt oppnår vesentlig bedre priser.
Megler gir flere fordeler: Profesjonell markedsføring når flere kjøpere, juridisk trygghet gjennom hele prosessen, budrunde håndteres profesjonelt for maksimal pris, tidsbesparelse ved at megler håndterer alt.
Les mer om å selge bolig selv.
Tilstandsrapport – en nødvendig investering
Fra 2022 ble regelverket for boligsalg strammet betydelig inn gjennom endringer i avhendingsloven.
Hva endret seg i 2022?
Før 2022 kunne boliger selges "som de er", noe som innebar at boligen måtte være i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente før han kunne kreve erstatning.
Nå kan kjøperen kreve erstatning for mangler over 10.000 kroner egenandel, selv ved brukte boliger. Mye av ansvaret som tidligere lå hos kjøper er nå flyttet over til selger.
Du har fem års ansvar for feil og mangler du ikke opplyste om. Dette gjelder selv om du ikke visste om feilen.
Hvorfor tilstandsrapport er kritisk
En grundig tilstandsrapport fra godkjent takstmann er derfor ikke bare lurt, men nesten uunngåelig for å beskytte deg som selger.
Rapporten dokumenterer alle synlige feil og mangler, gir kjøper trygghet og kan faktisk øke interessen for boligen.
Så lenge alle kjente feil og mangler er opplyst om i rapporten, kan ikke kjøper kreve erstatning i etterkant. Dette gjør tilstandsrapporten til en av de viktigste investeringene i hele salgsprosessen.
Viktig om gyldighet: En tilstandsrapport (NS 3600) har en gyldighet på kun 12 måneder. Dersom salget tar tid, må du passe på at rapporten ikke utløper. Planlegg tidspunkt for takst slik at den er gyldig ved salg.
Prisen på en slik rapport ligger mellom 10.000 og 25.000 kroner avhengig av boligens størrelse.
Les mer om boligsalgsrapport.
Når lønner det seg å selge bolig selv?
Å selge privat kan spare deg for betydelige summer, men det krever både tid, kompetanse og vilje til å ta på deg risiko.
Privat salg passer best for deg som:
Har god kjennskap til eiendomsmarkedet og erfaring med juridiske prosesser.
Kan sette av betydelig tid til å håndtere visninger, dokumentasjon og alle henvendelser fra potensielle kjøpere.
Har en lett salgbar bolig, for eksempel i et populært område og i god stand.
Allerede har en kjent kjøper hvor pris er avtalt på forhånd (eksempelvis salg til familie).
Bruk megler hvis du:
Ønsker maksimal salgspris og profesjonell markedsføring.
Mangler tid til å koordinere alle oppgavene selv.
Har en kompleks bolig som krever spesialkompetanse.
Vil ha juridisk trygghet gjennom hele prosessen.
Ønsker tilgang til meglers nettverk av potensielle kjøpere.
Mellomløsning: Hybridmegling
En mellomløsning mange velger er hybridmegling. Her får du profesjonell hjelp til de viktigste oppgavene som juridisk oppgjør og kontraktsinngåelse, mens du selv utfører enklere oppgaver som visninger og fotografering.
Dette kan typisk koste rundt 40.000 til 50.000 kroner i fastpris, uavhengig av boligens verdi eller lokasjon.
Slik øker du salgsprisen uten å bruke formue på oppussing
Du trenger ikke investere hundretusener i renovering for å øke boligens attraktivitet og salgspris.
Det mest effektive: Maling i nøytrale farger
For mellom 10.000 og 20.000 kroner kan du gi hele boligen et friskt og moderne uttrykk ved å male i hvitt, beige eller lysegrå.
Dette skjuler slitasje og gjør at potensielle kjøpere lettere kan se for seg hvordan de selv vil innrede.
Et nytt strøk maling kan potensielt øke salgsprisen med mellom 100.000 og 200.000 kroner, noe som gir en imponerende avkastning på investeringen.
Grundig rydding og rengjøring
Dette koster deg ingenting hvis du gjør det selv, eller mellom 3.000 og 5.000 kroner dersom du leier profesjonelle renholdere.
Fjern personlige gjenstander, familiebilder og rotete områder. En ryddig bolig gir inntrykk av å være større og bedre vedlikeholdt.
Vaskestandard ved overtakelse: Avhendingsloven krever at boligen skal være "ryddet og rengjort" ved overtakelse. NS 3420 brukes som referanse for hva som er forsvarlig rengjøring.
Småfiksing som lønner seg
For mellom 2.000 og 10.000 kroner kan du feste løse lister og dørhåndtak, sparkle hull og riper i vegger, samt smøre knirkende dører.
Disse små detaljene signaliserer at boligen er godt vedlikeholdt og kan gi et verdiløft på mellom 20.000 og 50.000 kroner.
Glem ikke uteområdet
Klippe plenen, rydde vekk ugress og plante noen blomster i inngangspartiet koster mellom 3.000 og 15.000 kroner.
Et velstelt uteområde kan øke salgsprisen med 40.000 til 120.000 kroner, spesielt hvis du selger hus med hage.
Dette bør du unngå
Ikke pusse opp bad eller kjøkken før salg med mindre det er helt nødvendig. Mange kjøpere ønsker å gjøre dette selv og verdsetter ikke nødvendigvis dine valg.
Totalrenovering lønner seg sjelden rett før salg. Kostnaden er 300.000 til 600.000 kroner, men prisokningen er normalt lavere.
Kosmetiske grep er beste strategi. Male, bytte beslag, ny benkeplate gir effekt for lav kostnad.
Store oppussingsprosjekter gir sjelden tilsvarende verdiøkning som de koster.
Unngå å selge med uavklart lovlighet: Selg aldri boligen med ulovlige forhold som ikke er godkjent. Eksempler er utleiedel uten godkjenning, ulovlig påbygg eller endringer uten byggetillatelse, ulovlig bruksendring (eksempelvis garasje omgjort til beboelse).
I 2026 er kjøpere og takstmenn ekstremt påpasselige med dette på grunn av det strenge ansvaret i avhendingsloven. Uavklart lovlighet kan føre til at kjøper krever prisavslag tilsvarende kostnaden for å lovliggjøre eller rive, eller at de trekker seg helt fra kjøpet. Få alt godkjent før salg, eller vær tydelig på at dette IKKE er godkjent og juster prisen deretter.
Boligstyling og profesjonell foto
Første inntrykk er kritisk. 90 prosent av kjøpere søker bolig på nett, og bildene er det første de ser.
Profesjonell fotograf er din viktigste investering
Profesjonell fotograf koster 5.000 til 12.000 kroner. Dette er best investerte penger i hele salgsprosessen.
Gode bilder gir flere visninger, som igjen gir høyere pris.
Fotografen bruker vidvinkellinser som viser rommet større (men ikke overdrevet), tar bilder med riktig lys og redigerer for best mulig presentasjon.
Boligstyling skaper atmosfære
Boligstylist arrangerer møbler og pynt for å skape den rette stemningen.
Depersonalisering er viktig. Fjerne private bilder, samlinger og personlige eiendeler.
Nøytral innredning appellerer til flest. Ikke for mye farger eller spesielle stilarter.
Kostnad for boligstyling: Full styling 20.000 til 50.000 kroner, delvis styling 8.000 til 15.000 kroner, konsultasjon 3.000 til 6.000 kroner.
Avkastning på styling er normalt 50.000 til 200.000 kroner høyere pris.
Les mer om boligstyling for salg.
Tidslinje: Hvor lang tid tar det å selge bolig?
Gjennomsnittlig salgstid i Norge varierer sterkt etter hvor i landet du bor.
Salgstid etter by
Oslo går raskest, med en gjennomsnittlig omsetningstid på mellom 25 og 30 dager.
Bergen ligger på mellom 35 og 45 dager.
Trondheim typisk tar mellom 40 og 50 dager.
Tromsø må du beregne mellom 80 og 110 dager.
I mindre byer og distriktskommuner kan salgstiden være alt fra 60 til 120 dager.
Total tid fra beslutning til penger på konto
Fra du bestemmer deg for å selge til boligen er overtatt til ny eier, bør du beregne mellom 8 og 16 uker totalt.
Forberedelse 2 til 4 uker: Verdivurdering, tilstandsrapport, eventuell oppussing og styling.
Markedsføring og visninger 2 til 4 uker: Annonsering, fotografering, visninger.
Budrunde 1 til 7 dager: Fra siste visning til budaksept.
Oppgjør 4 til 8 uker: Fra budaksept til overtakelse.
Digital tinglysing i 2026 gjør at utbetaling skjer 3 til 7 dager etter overtakelse. Tidligere tok dette opptil 14 dager.
Total tid fra start til penger på konto: Optimistisk 8 til 10 uker, realistisk 12 til 16 uker, forsiktig 20 til 30 uker.
Beste tidspunkt å selge bolig på året
Boligprisene svinger ofte i takt med årstidene.
Høysesong: Mars til juni
Flest kjøpere i markedet og høyest prispress. Dette gir raskest salgstid og de beste forholdene for selger.
Mai er den mest populære måneden. Hager og uteplasser vises i sitt beste lys.
Gode måneder: Januar og august
Januardraget: Fresh start i det nye året. Mange har tatt nyttårsforsett om å flytte. Lavt tilbud møter høy etterspørsel.
Viktig prognose for 2026: Basert på økonomiske utsikter antyder prognosene at rentetoppen er passert. Dette gjør at januardraget i 2026 kan bli spesielt sterkt, da mange kjøpere har sittet på gjerdet i 2024-2025 i påvente av lavere renter.
August: Tilbake fra ferie. Folk er restituert og klare til å handle. Barn skal starte i ny skole.
Lavsesong: Juli og november til desember
Juli er den svakeste måneden. Folk er på ferie og markedet ligger nede.
Desember er også svak. Jul og høytid tar fokus, og få handler bolig.
Tilpass til boligtype
Eneboliger med hage: Vent på blomstringen i mai-juni.
Leiligheter i sentrum: Kan selge bra også i juli-august (studenter og førstegangskjøpere).
Hytter: Fjellhytter best september-november, sjøhytter best april-juni.
Les mer om når du bør selge bolig.
Juridiske fallgruver du må unngå
Som boligselger har du et omfattende juridisk ansvar.
Opplysningsplikt: Den største fellen
Du er lovpålagt å opplyse om alle kjente feil og mangler ved boligen. Dette omfatter:
Tidligere vannskader selv om de er utbedret, problemer med fukt, mugg eller sopp, elektriske feil, konstruksjonsproblemer, nabotvister og servitutter, absolutt alt som kan påvirke boligens verdi.
Konsekvensen ved brudd på opplysningsplikten kan være at kjøper krever prisavslag, heving av kjøpet eller erstatning i opptil fem år etter salget.
Unøyaktigheter i prospekt eller annonse
Prospektet må være saklig og korrekt. Unngå overdrivelser om boligens kvaliteter.
Pass spesielt på at boligarealet stemmer. Bruk alltid offisielle målinger fra matrikkelen.
Utelatte negative opplysninger eller villedende bilder kan føre til krav fra kjøper.
Manglende dokumentasjon
Du må kunne fremvise: Kopi av hjemmelsdokumenter, situasjonsplan, dokumentasjon på alle godkjente byggearbeider, kommunale vedtak og eventuelle pålegg, boligsalgsrapport, fylt ut egenerklæringsskjema.
Uten denne dokumentasjonen kan du ikke gjennomføre et lovlig boligsalg.
Skattemessige forhold ved boligsalg
De fleste boligsalg i Norge er skattefrie.
Krav for skattefrihet på primærbolig
Eiertid minimum ett år kreves.
Botid minimum 12 av de siste 24 månedene før salg kreves. Du må ha bodd i boligen som primærbolig i minimum ett år av de to siste årene.
Viktig: Botid regnes fra du flytter inn til du aksepterer bud, ikke til overtakelsesdatoen. Dette er en vanlig felle.
Dokumenter botid: Folkeregistrert adresse er viktigste dokumentasjon. Strømregninger og kommunale avgifter støtter.
Sekundærbolig beskattes
Dersom du ikke oppfyller botidskravet, beskattes gevinsten med 22 prosent (alminnelig inntekt).
Viktig: Skattesatsen har ligget på 22 prosent i flere år. For 2026 bør du sjekke om satsen er endret i statsbudsjettet.
Gevinst beregnes som salgspris minus kjøpepris minus dokumenterte påkostninger minus salgskostnader.
Spar alle kvitteringer på oppussing og vedlikehold. Dette reduserer skattepliktig gevinst.
Arvet bolig og kontinuitetsprinsippet
Ved salg av arvet bolig trer du inn i arvelaters skatteposisjon. Arvelaters botid og inngangsverdi påvirker din skatt.
Dersom arvelater kunne solgt skattefritt på dødsdagen, blir din inngangsverdi markedsverdien på dødsdagen (dokumentert med E-takst).
Les mer om skatt ved salg av bolig og salg av arvet bolig.
Prisstrategi: Slik setter du riktig prisantydning
Prisantydning er kritisk for suksess.
Faren ved å prise for høyt
Skremmer bort kjøpere. De ser ikke engang på boligen fordi de tror den er utenfor deres budsjett.
Boligen blir liggende. Etter 30 dager uten salg begynner kjøpere å lure på hva som er galt.
Prisen må senkes, noe som signaliserer desperasjon. Dette gir lavere sluttsum enn om du hadde priset riktig fra start.
Faren ved å prise for lavt
Kan gi lavere pris dersom budrunden ikke starter. Dersom kun én budgiver, risikerer du å selge for lavt.
Men kan også starte budkrig. Mange meglere bruker bevisst lav prisantydning for å trekke mange til visning.
Slik finner du riktig pris
Verdivurdering fra megler eller takstmann gir profesjonell vurdering. Kostnad 3.000 til 8.000 kroner.
Sammenlignbare salg i nabolaget viser hva markedet betaler. Finn.no historikk viser faktiske salgspriser (solgt for, ikke priset til).
Juster for forskjeller. Din bolig versus sammenlignbare: Er din bedre eller dårligere på beliggenhet, størrelse, standard, utsikt?
Anbefalt strategi: Sett prisantydning nær forventet markedsverdi. Ikke for høyt (skremmer bort), ikke for lavt (risikabel).
Les mer om verdivurdering.
Budrunde og budregler 2026
Budrunden er ofte den mest spennende delen av boligsalget.
Digitalisering: BankID for alle bud
I 2026 er all budgivning gjennom BankID. Dette har redusert tullebud betydelig siden alle bud er juridisk bindende med reell forpliktelse.
Budjournal og transparens
Budjournal viser alle bud med tidspunkt, beløp og forbehold. Alle budgivere har rett til å se budjournal.
Megler må overlevere alle bud til selger. Dette er lovpålagt.
Akseptfrister
Budgiver kan sette akseptfrist. Budet faller bort hvis selger ikke svarer innen fristen.
Selger kan ignorere eller be om forlengelse. Budgiver velger om de vil forlenge eller trekke budet.
Minimumsfrister i loven: Bud etter siste visning må ha akseptfrist minimum kl. 12:00 dagen etter.
Når bør du akseptere bud?
Når budet er over dine forventninger og du er komfortabel med prisen.
Når budaktiviteten stopper opp. Dersom det har gått lenge siden siste bud, er toppen nådd.
Når du har fått finansieringsbevis fra kjøper. Dette reduserer risiko for at kjøper ikke får lån.
Les mer om budrunde.
Overtakelse og oppgjør
Overtakelse er tidspunktet hvor boligen formelt overleveres fra selger til kjøper.
Overtakelsesprotokoll
Overtakelsesprotokollen dokumenterer tilstanden ved overtakelse. Dette er ditt viktigste dokument.
Noteres: Tilstand på boligen, målerstander (strøm, vann), løsøre som følger med, nøkler og koder som overleveres.
Etter fem virkedager fra overtakelse er det vanskeligere å reklamere på synlige feil.
Vaskestandard ved overtakelse
Avhendingsloven krever at boligen skal være "ryddet og rengjort". NS 3420 brukes som referanse.
Ryddet betyr at alle selgers private eiendeler er fjernet.
Rengjort betyr forsvarlig rengjøring. Gulv vasket, bad og kjøkken rengjort, sluk rengjort.
Digital tinglysing og utbetaling
Digital tinglysing i 2026 skjer normalt innen ett til tre virkedager.
Utbetaling til selger skjer normalt tre til syv virkedager etter overtakelse. Tidligere tok dette opptil 14 dager.
Megler trekker sitt honorar og omkostninger før utbetaling til selger.
Les mer om overtakelse av bolig.
Boligselgerforsikring – er det verdt det?
En boligselgerforsikring kan gi deg som selger betydelig trygghet i opptil fem år etter salget.
Hva dekker forsikringen?
Juridisk bistand ved reklamasjon, sakkyndig vurdering av mangler, utbedringskostnader ved berettigede krav, eventuelle tap ved rettssak.
Kostnad og egenandel
Prisen ligger mellom 10.000 og 25.000 kroner, med dekningssum på vanligvis mellom 500.000 og én million kroner.
Egenandel på mellom 10.000 og 30.000 kroner.
Når lønner forsikring seg?
Eldre bolig med ukjent historikk, bolig du har eid kort tid og ikke kjenner så godt, hvis du selger privat uten megler, komplekse eiendommer med høyere risiko for skjulte feil.
Les mer om boligselgerforsikring.
Ofte stilte spørsmål
Kan jeg trekke meg etter akseptert bud?
Nei, når du har akseptert et bud, er det en bindende avtale. Du kan bare trekke deg hvis kjøper også samtykker. Brudd på avtalen kan føre til erstatningskrav.
Må jeg bruke megler?
Nei, det er fullt lovlig å selge selv. Men Forbrukerrådet anbefaler at du bruker megler eller advokat til oppgjøret for å sikre at alt gjøres korrekt juridisk.
Hva hvis boligen ikke selges?
Du kan justere prisantydningen, forbedre markedsføringen, gjøre fysiske forbedringer, vente på bedre markedstiming, eller bytte megler.
Kan jeg selge til familie under markedspris?
Ja, men vær oppmerksom på at salg til barn/barnebarn til vesentlig underpris kan regnes som forskudd på arv. Arveavgiften (gaveskatt) ble fjernet i 2014, så det er ingen skatt på gaven, men det kan få betydning for arvefordeling mellom søsken.
Hvor lang bindingstid har jeg på meglerkontrakt?
Vanligvis 6 til 12 måneder. Les kontrakten nøye. Noen kontrakter har bestemmelser om honorar selv ved privat salg i bindingsperioden.
Må jeg holde visning?
Nei, du kan selge uten visning hvis du har funnet kjøper. Men visning gir vanligvis flere interessenter og høyere pris.
Sjekklisten for et vellykket salg
3 til 4 måneder før salg
Kontakt flere eiendomsmeglere for prisantydninger. Bestill tilstandsrapport (husk 12 måneders gyldighet). Start med nødvendige forbedringer og rydding. Samle all dokumentasjon.
1 til 2 måneder før annonsering
Ferdigstill oppussingsarbeider. Gjennomfør profesjonell fotografering. Skriv annonsetekst. Sett realistisk prisantydning. Bestem deg for megler eller selvsalg.
Ved annonsering
Publiser på FINN.no og meglerens kanaler. Del i sosiale medier. Planlegg visninger nøye. Ha all dokumentasjon tilgjengelig.
Under salgsprosessen
Hold boligen ryddig og luftet ved visninger. Lys i alle rom. Følg med på budrunden. Vurder bud objektivt basert på pris og finansieringsbevis.
Ved budaksept
Signer kjøpekontrakt. Planlegg overtakelse med kjøper. Forbered flytting. Sørg for forsvarlig rengjøring før overtakelse.
Konklusjon: Din vei til vellykket boligsalg
Å selge bolig er en kompleks prosess som krever god planlegging, grundig forståelse av lovverket og realistiske forventninger.
Velg riktig salgsmetode for din situasjon. Bruk av megler gir trygghet og ofte høyere pris, men privat salg kan spare kostnader hvis du har kompetansen.
Investering i gode forberedelser lønner seg. Maling, rydding, småfiksing og profesjonell foto kan gi betydelig avkastning.
Følg lovverket nøye, spesielt opplysningsplikten. Brudd på disse reglene kan koste deg dyrt.
Få profesjonell hjelp der du trenger det, spesielt til juridisk oppgjør og dokumentasjon.
Ha realistiske forventninger til både pris og salgstid basert på lokale markedsforhold.
Ønsker du hjelp til å finne riktig eiendomsmegler? På Meglertipset kan du enkelt sammenligne tilbud fra flere kvalifiserte meglere. Tjenesten er helt gratis og uforpliktende.
Et godt forberedt boligsalg gir høyere pris, færre bekymringer og en tryggere prosess for alle parter. Lykke til med salget!
