Hva betyr det å kjøpe seg inn i bolig?
Å kjøpe seg inn i bolig betyr at du kjøper en andel av en bolig som noen andre allerede eier. Du går fra å være leieboer eller beboer uten eierrett til å bli medeier.
Dette skjer ofte når samboere flytter sammen. Den ene eier boligen fra før, den andre kjøper seg inn.
Det skjer også når voksne barn kjøper seg inn i foreldres bolig. Dette kan være del av arveoppgjør eller for å sikre borett.
Hvorfor er det viktig å bli medeier?
Som samboer har du ikke automatisk rett til boligen. Dersom partner eier alene og dere går fra hverandre, har du ingen krav på boligen eller verdistigningen.
Medeierskap gir deg juridisk beskyttelse. Du eier en andel som er tinglyst i grunnboken.
Medeierskap gir rett til verdistigning. Dersom boligen øker i verdi, får du andel av gevinsten.
Samboerfellen: Hvorfor det er risikabelt å stå utenfor eierskap
Mange samboere tror de har rettigheter til boligen bare fordi de bor sammen. Dette er ikke tilfelle.
Samboere har begrenset deleierett
Samboerloven (Husstandsfellesskapsloven) gir ikke automatisk rett til bolig. Dersom partner eier boligen alene, er det partners eiendom.
Viktig nyanse: Husstandsfellesskapsloven kan i helt spesielle tilfeller gi en samboer rett til å overta boligen (løsningsrett) eller få bruksrett ved samlivsbrudd eller død dersom "sterke grunner" taler for det. Dette er ofte hensynet til barn. Dette er imidlertid en tung prosess gjennom domstolene og gir ikke automatisk eller gratis eierskap.
Ved vanlig samlivsbrudd uten slike særlige forhold har du ingen krav på boligen eller verdien. Du må flytte ut uten økonomisk kompensasjon.
Eksempel på samboerfellen
Julie flytter inn i Henriks leilighet som han kjøpte for 3 millioner kroner i 2020. De bor sammen i fem år. Julie betaler halvparten av felleskostnader og alle fellesutgifter.
I 2026 er leiligheten verdt 5 millioner kroner. De går fra hverandre. Henrik eier fortsatt leiligheten alene. Julie har ingen krav på de 2 millionene i verdistigning, selv om hun har bidratt økonomisk i fem år.
Julie står igjen med ingenting. Dette er samboerfellen.
Slik unngår du fellen
Kjøp deg inn som medeier med eierandel tinglyst i grunnboken. Dette sikrer dine rettigheter.
Inngå samboeravtale som regulerer økonomiske forhold. Dette beskytter begge parter.
Viktige begreper: Fra egenkapital til tinglysning
Før du kjøper deg inn, er det viktig å forstå begrepene.
Eierandel
Eierandel er din andel av eiendommen uttrykt i prosent eller brøk. Eksempelvis 50 prosent, 25 prosent, eller en tredjedel.
Eierandelen bestemmer hvor mye av boligen du eier og hvor mye av verdien som er din ved salg.
Markedsverdi
Markedsverdi er hva boligen kan selges for på det åpne markedet på kjøpstidspunktet. Dette er utgangspunktet for å beregne hva du skal betale.
Verdivurdering fra godkjent takstmann eller megler dokumenterer markedsverdien.
Dokumentavgift
Dokumentavgift er 2,5 prosent av den andelen du kjøper. Dette betales til staten ved tinglysing.
Eksempel: Du kjøper 50 prosent av bolig verdt 4 millioner kroner. Du kjøper for 2 millioner kroner. Dokumentavgift blir 50.000 kroner (2.000.000 × 2,5 %).
Les mer om dokumentavgift.
Tinglysing
Tinglysing er registrering av eierforholdet i grunnboken hos Kartverket. Dette gjør eierskapet juridisk gyldig og offentlig.
Uten tinglysing er du ikke offisiell eier selv om du har betalt.
Skjøte
Skjøte er det juridiske dokumentet som overfører eiendomsrett. Dette må tinglyses for at overføringen skal være gyldig.
Samboeravtale
Samboeravtale er en privatrettslig avtale mellom samboere som regulerer økonomiske forhold. Dette inkluderer eierforhold til bolig, deling av utgifter, og hva som skjer ved samlivsbrudd eller død.
Verdivurdering: Det første steget
Før du kjøper deg inn, må boligens markedsverdi fastsettes.
Hvorfor verdivurdering er kritisk
Både kjøper og selger må være enige om verdien. Dette sikrer at kjøpesummen er rettferdig.
Dokumentavgift beregnes basert på kjøpesummen. Dersom verdien settes for lavt, kan Skatteetaten kreve etterberegning.
Banken krever verdivurdering for å gi lån. De vil vite at sikkerheten er tilstrekkelig.
Hvordan få verdivurdering
Takstmann utfører profesjonell verdivurdering. Dette koster normalt 8.000 til 15.000 kroner.
Megler kan gi verdivurdering som del av tjenesten. Dette er ofte rimeligere eller inkludert.
E-takst er formell verdsettelse godkjent av banker og Skatteetaten. Dette er tryggeste metode.
Hvem betaler for verdivurdering?
Dette avtales mellom partene. Normalt deles kostnadene eller den som kjøper seg inn betaler.
Les mer om verdivurdering.
Beregning av eierandel: Hvor mye bør du kjøpe deg inn for?
Eierandelen bestemmes av hva dere er enige om og hva som er rettferdig.
Scenario 1: Kjøpe seg inn for halv eierandel
Boligen verdsettes til 4 millioner kroner. Du ønsker 50 prosent eierandel.
Du må betale 2 millioner kroner til samboer. I tillegg kommer dokumentavgift 50.000 kroner (2.000.000 × 2,5 %).
Total kostnad blir 2.050.000 kroner.
Scenario 2: Kjøpe seg inn for mindre andel
Boligen verdsettes til 4 millioner kroner. Du ønsker 25 prosent eierandel.
Du må betale 1 million kroner til samboer. I tillegg kommer dokumentavgift 25.000 kroner (1.000.000 × 2,5 %).
Total kostnad blir 1.025.000 kroner.
Hensyn ved fastsettelse av andel
Hva har du råd til? Egenkapital og lånemulighet avgjør hvor mye du kan kjøpe.
Hva er rettferdig gitt bidraget? Dersom dere har bodd sammen lenge og du har bidratt økonomisk, kan det være rettferdig med større andel enn hva du betaler for.
Fremtidig felles nedbetaling av lån? Dersom dere skal nedbetale lånet sammen fremover, påvirker dette hva som er rettferdig eierandel.
Justering av eierandel over tid
Eierandelen kan justeres senere. Dersom du kjøper for 25 prosent nå og senere kjøper mer, kan andelen økes.
Ved hver justering må nytt skjøte tinglyses og dokumentavgift betales for den nye andelen.
Dokumentavgift og kostnader ved overføring
Å kjøpe seg inn i bolig medfører kostnader utover selve kjøpesummen.
Dokumentavgift 2,5 prosent
Dokumentavgift er 2,5 prosent av kjøpesummen (din andel). Dette betales til staten ved tinglysing.
Eksempler dokumentavgift: Kjøper 50 prosent av 4M bolig (2M) = 50.000 kroner. Kjøper 25 prosent av 4M bolig (1M) = 25.000 kroner. Kjøper 33 prosent av 6M bolig (2M) = 50.000 kroner.
Dokumentavgift kan ikke lånefinansieres utover 85 prosent belåningsgrad. Dette må være ren egenkapital.
Viktig fritak ved samlivsbrudd: Samboere som har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år, eller som har eller venter barn sammen, har fritak for dokumentavgift ved samlivsbrudd dersom den ene kjøper ut den andre. Ved innflytting eller innkjøp i et eksisterende forhold må dokumentavgiften derimot betales.
Tinglysingsgebyr
Tinglysingsgebyr til Kartverket er normalt 500 til 1.000 kroner. Dette dekker registrering i grunnboken.
Juridisk bistand
Advokat eller megler kan hjelpe med å utarbeide skjøte og samboeravtale. Dette koster normalt 5.000 til 15.000 kroner for standardtilfeller. Ved svært kompliserte økonomiske forhold eller omfattende generasjonsskifte kan kostnad bli opp til 30.000 kroner.
Dette er viktig investering for å sikre at alt gjøres juridisk korrekt.
Total kostnad
For kjøp av 50 prosent av bolig til 4 millioner kroner: Kjøpesum til partner 2.000.000 kroner, dokumentavgift 50.000 kroner, tinglysing 1.000 kroner, juridisk bistand 10.000 kroner. Total kostnad blir 2.061.000 kroner.
Samboeravtale: Derfor er kontrakten avgjørende
Samboeravtale er din juridiske beskyttelse.
Hva skal stå i samboeravtalen?
Eierforhold til boligen må spesifiseres. Hvem eier hvor mye?
Deling av utgifter må avtales. Hvem betaler felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold?
Nedbetaling av lån må reguleres. Dersom den ene hadde lån før, og dere nedbetaler sammen, hvordan påvirker dette eierandel?
Hva skjer ved samlivsbrudd må defineres. Har en forkjøpsrett til å kjøpe ut den andre? Til hvilken pris?
Hva skjer ved død må avtales. Skal overlevende ha rett til å bli boende? Skal avdødes andel arves av familie eller overføres til samboer?
Hvorfor samboeravtale er kritisk
Uten avtale gjelder loven. Samboerloven gir lite beskyttelse sammenlignet med ektefeller.
Avtalen gir forutsigbarhet. Dere vet hva som gjelder dersom noe skjer.
Avtalen beskytter begge parter. Både den som eier mesteparten og den som eier minst.
Hvordan lage samboeravtale
Bruk advokat for å utarbeide avtalen. Dette sikrer at avtalen er juridisk holdbar.
Kostnad er normalt 5.000 til 15.000 kroner for standardavtale. Dette er verdt investeringen.
Begge parter må signere. Avtalen bør være skriftlig og datert.
Kjøpe seg inn i foreldres bolig: Arv og rettferdighet
Å kjøpe seg inn i foreldres bolig har egne hensyn.
Hvorfor kjøpe seg inn i foreldres bolig?
Sikre borett dersom foreldre trenger omsorg eller må flytte. Du kan fortsette å bo i boligen.
Del av arveoppgjør kan skje før død. Dette kan være skattemessig gunstig.
Hjelpe foreldre økonomisk ved å kjøpe andel. Foreldre får kapital de kan bruke.
Verdivurdering og rettferdig pris
Markedsverdi må fastsettes av godkjent takstmann. Dette sikrer at prisen er rettferdig.
Dersom prisen settes for lavt, kan Skatteetaten anse dette som gave. Arveavgiften (gaveskatt) ble fjernet i Norge i 2014, så det er ingen skatt på gaven for mottaker. Men gaven kan få betydning for inngangsverdien (skatt på gevinst ved senere salg) og fordelingen av arv mellom søsken (avkorting i arv).
Dersom det er flere arvinger, må alle være informert og enige. Dette unngår konflikt senere.
Dokumentavgift ved kjøp fra foreldre
Dokumentavgift 2,5 prosent gjelder også ved kjøp fra foreldre. Dette er ikke familierabatt på avgiften.
Eksempel: Kjøper 50 prosent av foreldres bolig verdt 6 millioner for 3 millioner kroner. Dokumentavgift blir 75.000 kroner.
Juridiske hensyn
Inngå skriftlig avtale om eierforhold. Dette beskytter alle parter.
Reguler hva som skjer ved foreldres død. Skal din andel økes? Skal søsken få kompensasjon fra arven?
Snakk med alle arvinger før du går videre. Åpenhet forhindrer fremtidig konflikt.
Økonomisk gevinst: Sparing og verdistigning
Å kjøpe seg inn i bolig gir økonomiske fordeler.
Bygg egenkapital i stedet for å betale leie
Som leietaker bygger du ikke egenkapital. Leiepengene går til utleier.
Som medeier bygger du egenkapital. Nedbetaling av lån øker din egenkapital.
Verdistigning tilhører deg
Dersom boligen øker i verdi, tilhører verdistigningen deg i henhold til din eierandel.
Eksempel verdistigning: Kjøper 50 prosent av bolig til 4 millioner kroner (betaler 2 millioner). Om fem år er boligen verdt 5 millioner kroner. Din andel er nå verdt 2,5 millioner kroner. Du har tjent 500.000 kroner på verdistigningen.
Skattefrihet ved salg
Dersom du har bodd i boligen som primærbolig minst 12 av de siste 24 månedene, er gevinsten skattefri ved salg.
Dette gjelder også din andel som medeier.
Les mer om skatt ved salg av bolig.
Rettigheter ved samlivsbrudd: Hva skjer hvis dere går fra hverandre?
Ved samlivsbrudd er det kritisk at eierforhold er klare.
Med tinglyst eierandel
Dersom din andel er tinglyst, eier du denne andelen uavhengig av samlivsbruddet.
Boligen må selges eller en kjøper ut den andre. Dersom dere ikke blir enige, kan retten beslutte tvangssalg.
Du får utbetalt din andel av salgssummen. Dette er din eierandel multiplisert med salgspris.
Uten tinglyst eierandel
Dersom du ikke er tinglyst som medeier, har du ingen juridisk rett til boligen.
Selv om du har bidratt økonomisk, kan du ikke kreve andel av verdien. Dette er samboerfellen.
Forkjøpsrett i samboeravtale
Samboeravtalen kan gi den ene forkjøpsrett til å kjøpe ut den andre ved samlivsbrudd.
Prisen kan settes til markedsverdi på bruddtidspunktet eller annen avtalt metode.
Dette gir forutsigbarhet og unngår tvangssalg.
Felles lån og ansvar
Dersom dere har felles lån på boligen, er begge ansvarlige for lånet selv etter samlivsbrudd.
Lånet må nedbetales ved salg eller den ene må refinansiere på egen hånd.
Banken krever at begge samtykker til endringer i lånet.
Ofte stilte spørsmål om medeierskap
Kan jeg kjøpe meg inn uten egenkapital?
Teoretisk kan du låne hele beløpet, men banken krever normalt egenkapital. Dokumentavgift må være ren egenkapital.
Minimum egenkapitalkrav er normalt 15 prosent av kjøpesummen pluss dokumentavgift.
Hva skjer hvis vi ikke blir enige om verdi?
Bruk uavhengig takstmann for å fastsette markedsverdi. Dette gir nøytral vurdering begge kan akseptere.
Dersom fortsatt uenighet, kan dere søke mekling eller juridisk rådgivning.
Må vi bruke advokat?
Det er ikke lovpålagt, men sterkt anbefalt. Advokat sikrer at skjøte og samboeravtale er juridisk korrekte.
Kostnad på 5.000 til 15.000 kroner for standardtilfeller er liten pris for juridisk trygghet.
Kan eierandelen endres senere?
Ja, eierandelen kan justeres ved nytt skjøte og tinglysing. Dette krever ny dokumentavgift for den nye andelen.
Eksempel: Du eier 25 prosent og vil øke til 50 prosent. Du må kjøpe ytterligere 25 prosent og betale dokumentavgift for denne andelen.
Hva skjer ved død?
Dersom ingen samboeravtale finnes, arves din andel av dine arvinger i henhold til arveloven. Samboer arver ikke automatisk.
Samboeravtalen kan gi samboer rett til å overta din andel eller retten til å bli boende.
Testament kan sikre at samboer arver din andel.
Påvirker medeierskap min skatt?
Ikke direkte ved kjøpet. Men verdistigning beskattes ved salg dersom det ikke er primærbolig.
Renteutgifter på lån for din andel er fradragsberettiget.
Kan jeg kjøpe meg inn i borettslag?
Ja, siden 2003 har det vært fullt mulig å eie en andel av en borettslagsbolig i sameie med andre (for eksempel 50/50).
Prosessen er faktisk billigere enn for selveier. Man slipper dokumentavgiften på 2,5 prosent. Man betaler kun et gebyr for eierskifte til forretningsføreren og tinglysing av pantedokument hvis man tar opp lån.
Du må overta andeler i borettslaget, og dette kan kreve godkjenning fra styret avhengig av borettslagets vedtekter.
Les mer om andelsleilighet.
Oppsummering: Slik kjøper du deg trygt inn i bolig
Forstå samboerfellen. Uten tinglyst eierandel har du ingen rettigheter til boligen ved samlivsbrudd.
Få profesjonell verdivurdering. Dette sikrer rettferdig pris og dokumenterer verdi for bank og Skatteetaten.
Beregn total kostnad. Kjøpesum pluss dokumentavgift 2,5 prosent pluss juridisk bistand pluss tinglysing.
Tinglys eierandelen i grunnboken. Dette gjør deg juridisk medeier.
Inngå skriftlig samboeravtale. Dette regulerer økonomiske forhold og beskytter begge parter.
Bruk advokat eller megler. Profesjonell hjelp sikrer at alt gjøres juridisk korrekt.
Ved kjøp fra foreldre: Involver alle arvinger og sett rettferdig markedspris. Dette unngår at Skatteetaten anser det som gave (selv om gaveskatt ble fjernet i 2014, påvirker det inngangsverdien og arvefordeling) og fremtidig konflikt.
Bygg egenkapital og dra nytte av verdistigning. Som medeier får du andel av verdiøkningen.
Sørg for beskyttelse ved samlivsbrudd og død. Reguler dette i samboeravtalen.
Trenger du hjelp til å kjøpe deg inn i bolig? På Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere og lese mer om egenkapital til boligkjøp.
