Hva er egenkapital og hvorfor kreves det?
Egenkapital er den delen av boligkjøpet du må finansiere selv uten lån. Dersom du kjøper bolig til 3 millioner kroner og banken krever 15 prosent egenkapital, må du ha 450.000 kroner selv. Resten finansierer du med boliglån.
Formålet med egenkapitalkravet er å beskytte både deg og banken mot prisfall. Dersom boligprisene faller, sikrer egenkapitalen at banken får tilbake pengene sine ved tvangssalg. For deg reduserer det risikoen for å sitte igjen med gjeld større enn boligens verdi.
Boliglånsforskriften er fastsatt av Finansdepartementet og regulerer hvor mye banker kan låne ut i forhold til boligens verdi. Finanstilsynet fører tilsyn med at bankene følger forskriften. Reglene skal hindre at folk låner seg opp til halsen og skaper boligbobler.
Lavere egenkapital betyr høyere risiko for banken. Derfor får du normalt høyere rente dersom du har under 15 prosent egenkapital. Forskjellen kan være betydelig og ofte flere tideler i rente, noe som utgjør store beløp over lånets løpetid.
Gjeldsgrad er like viktig som egenkapital. Selv om du har nok egenkapital, kan du ikke låne mer enn fem ganger brutto årsinntekt minus all annen gjeld. Dette er ofte der folk får seg en overraskelse.
Studielån, billån og kredittrammer trekkes fra før banken beregner hvor mye du kan låne. Med 500.000 kroner i årslønn og 300.000 kroner i studielån, kan du maksimalt låne 2,2 millioner kroner til bolig (5 × 500.000 - 300.000 = 2.200.000).
10 %-regelen forklart: Hvor mye må du egentlig ha?
Hovedregelen er at du må ha minst 15 prosent egenkapital av boligens kjøpesum. Dette følger av boliglånsforskriften fastsatt av Finansdepartementet og gjelder alle banker i Norge. Det finnes strenge unntak gjennom fleksibilitetskvoten.
Fleksibilitetskvoten lar bankene gi lån med lavere egenkapital enn 15 prosent. Hver bank kan gi inntil 10 prosent av sine boliglån (8 prosent i Oslo) med unntak fra hovedregelen. Dette betyr at banken i enkelte tilfeller kan gi deg lån med lavere egenkapital etter en streng helhetsvurdering av din økonomi.
Sekundærbolig og fritidseiendom krever minimum 40 prosent egenkapital. Dette gjelder hytte, leilighet du skal leie ut, eller annen bolig utover der du selv bor. I Oslo gjelder 40 prosent også for utleieboliger.
Fleksibilitetskvoten er bankens hemmelige verktøy. Hver bank kan gi inntil 10 prosent av sine boliglån med lavere krav enn forskriftens minimumskrav. Dette betyr at banken kan gi deg lån med bare 5 prosent egenkapital dersom de vurderer deg som god kunde.
Hvem får fleksibilitetskvoten avhenger av bankens vurdering. Unge førstegangskjøpere med god inntekt og stabil jobb har ofte bedre sjanse enn eldre med ustabil økonomi. Forhold deg til at dette er et unntak, ikke regelen.
Selveier versus borettslag – slik påvirker boligvalget kapitalkravet
Borettslag (andelsleilighet) krever normalt lavere egenkapital enn selveier. Forskjellen ligger i risiko og dokumentavgift. Dette kan utgjøre titusener av kroner i forskjell på kravet.
Borettslag
Andelsleilighet er ofte enklere å komme inn på for førstegangskjøpere. Prisen er normalt lavere enn for tilsvarende selveier, og du slipper dokumentavgift på 2,5 prosent. Dette frigjør egenkapital.
Eksempel på borettslag til 3 millioner kroner:
- Egenkapitalkrav: 3.000.000 × 15 % = 450.000 kroner
- Dokumentavgift: 0 kroner (fritatt)
- Total kontantbehov: 450.000 kroner
Fordelen er at hele egenkapitalkravet kan brukes direkte til oppgjør. Du trenger ikke sette av penger til dokumentavgift.
Les mer om forskjellen mellom borettslag og selveier.
Selveier
Selveierleilighet eller enebolig krever egenkapital pluss dokumentavgift på 2,5 prosent. Dette øker kapitalkravet betydelig.
Eksempel på selveier til 3 millioner kroner:
- Egenkapitalkrav: 3.000.000 × 15 % = 450.000 kroner
- Dokumentavgift: 3.000.000 × 2,5 % = 75.000 kroner
- Total kontantbehov: 525.000 kroner
Forskjellen på 75.000 kroner kan være avgjørende for om du får finansiert kjøpet. Mange førstegangskjøpere velger derfor borettslag først.
Les mer om dokumentavgift i vår komplette guide.
Nybygg
Nybygg har fordel ved dokumentavgift ettersom kun tomteverdien beskattes ved førstegangsoverdragelse. Dette reduserer dokumentavgiften betydelig sammenlignet med bruktbolig.
Ulempen er at nybygg ofte er dyrere enn bruktbolig, slik at egenkapitalkravet i kroner kan være høyere selv om dokumentavgiften er lavere.
Boligdrøm uten sparing? Slik fungerer kausjonist og realkausjon
Kausjonist er en person som stiller sikkerhet for ditt lån. I praksis krever bankene nesten alltid realkausjon i 2026, der kausjonisten stiller sin egen bolig som sikkerhet. Ren personlig kausjon uten pant i eiendom aksepteres sjelden.
Realkausjon (det normale i 2026)
Realkausjon betyr at kausjonisten stiller sin egen bolig som sikkerhet for ditt lån. Dette er det bankene krever fordi det gir dem reell sikkerhet. Normalt er dette foreldre eller andre nære slektninger.
Risiko for kausjonist er betydelig. Dersom du ikke betaler, kan banken kreve hele lånet dekket gjennom tvangssalg av kausjonistens bolig. Dette er alvorlig ansvar som kan koste kausjonisten hjemmet.
Banken vurderer verdien av kausjonistens bolig og kan gi deg bedre lånebetingelser. Men belastningen på kausjonisten er enorm. Barn bør være klar over at dette binder opp foreldres lånekapasitet og at foreldre risikerer sitt eget hjem.
BSU-guiden 2026: Maksimer sparingen din før fylte 34 år
Boligsparing for ungdom (BSU) er den mest effektive sparemåten til boligkjøp. Du får skattefradrag på 20 prosent av innskudd, noe som betyr at staten bidrar direkt til sparingen din.
Maksimal sparing
Du kan spare inntil 27.500 kroner per år på BSU (satser per 2025 – kan endres av Stortinget). Maksimalt skattefradrag blir da 27.500 × 20 % = 5.500 kroner. Dette er penger du får tilbake på skatten.
Totalt kan du ha 300.000 kroner på BSU-konto. Dette gir deg maksimalt 60.000 kroner i skattefradrag over sparetiden. Dette tilsvarer gratis penger fra staten.
Aldersgrensen er at du må være under 34 år når du oppretter kontoen. Du kan spare til du fyller 34 år. Start så tidlig som mulig for å maksimere sparingen.
Boligeiere får ikke BSU-fradrag. Fra 2021 mister du retten til skattefradrag på BSU dersom du allerede eier bolig. BSU er kun for førstegangskjøpere eller de som har solgt sin tidligere bolig.
Regler og begrensninger
Pengene må brukes til boligkjøp eller nedbetaling av boliglån. Dersom du tar ut pengene til andre formål, mister du skattefradraget og må betale tilbake til staten.
Boligen må være i Norge. Du kan ikke bruke BSU til kjøp av bolig i utlandet. Alle boligtyper i Norge godtas, inkludert borettslag, selveier og enebolig.
Rentevilkår på BSU-kontoer varierer mellom banker. Sammenlign rente før du velger bank. Forskjellen kan være betydelig over flere år.
Strategi for maksimal utnyttelse
Start BSU-konto så snart du fyller 18 år. Jo tidligere du starter, desto mer får du spart før aldersgrensen.
Sett opp automatisk trekk hver måned. 2.300 kroner per måned gir deg maksimalt innskudd på 27.500 kroner per år. Automatisering sikrer at du sparer konsekvent.
Kombiner BSU med annen sparing. BSU dekker bare 300.000 kroner. Til en bolig på 3 millioner kroner med 15 prosent egenkapitalkrav trenger du 450.000 kroner. Spar resten på vanlig sparekonto eller aksjefond.
Startlån og kommunal støtte: Siste utvei til egen bolig?
Startlån er et tilbud fra kommunen for deg som ikke får lån i vanlig bank. Dette er ment som hjelp til vanskeligstilte, ikke en universell rettighet.
Hvem kan få startlån?
Vanskeligstilte på boligmarkedet kan søke. Dette omfatter lavinntekt, unge uten egenkapital, enslige forsørgere, flyktninger eller personer med ustabil økonomi.
God søknad krever grundig dokumentasjon av din situasjon. Kommunen vurderer inntekt, formue, gjeld og boligsituasjon. Startlån gis ikke til personer som kan få ordinært lån i bank.
Lånebeløpet er normalt lavere enn i vanlig bank. Kommunen låner ut beløp som dekker rimelig bolig, ikke luksusbolig. Forvent mindre lån enn du ønsket.
Vilkår for startlån
Renten på startlån er ofte gunstig og ligger på linje med eller under de beste markedsrentene. Formålet med startlån er å hjelpe vanskeligstilte, så renten er konkurransedyktig. Dette er en av fordelene med startlån.
Krav om oppfølging kan inkludere rådgivning om økonomi, krav om boevne eller deltakelse i kommunale tiltak. Kommunen ønsker å sikre at du klarer å betjene lånet.
Tilbakebetalingstid er normalt 30 år som i vanlig bank. Men kommunen kan kreve raskere nedbetaling dersom din økonomi bedres.
Hvordan søke
Kontakt kommunens avdeling for startlån eller sosiale tjenester. Hver kommune håndterer startlån selv og har egne rutiner.
Dokumentasjon du må fremlegge omfatter inntektsopplysninger, skattemelding, oversikt over gjeld, kontoutskrifter og begrunnelse for behov.
Behandlingstid varierer fra noen uker til flere måneder. Start søknadsprosessen tidlig dersom du planlegger boligkjøp.
Kjøpe sammen? Fordeler og feller ved å dele boliglånet med venner
Kjøpe bolig sammen med venner eller samboer kan redusere egenkapitalkravet per person. Men det medfører juridiske og økonomiske forpliktelser som må håndteres profesjonelt.
Fordeler ved felles kjøp
Egenkapitalen deles mellom flere. Dersom kravet er 450.000 kroner på en bolig til 3 millioner, trenger hver av to kjøpere bare 225.000 kroner. Dette gjør terskelen lavere.
Lånekapasiteten øker når to eller flere inntekter kombineres. Banken vurderer samlet inntekt, noe som gir høyere lån enn du ville fått alene.
Boligstandard blir bedre enn du kunne oppnådd alene. To personer kan kjøpe større leilighet eller bedre beliggenhet enn hver for seg.
Feller og risikoer
Solidarisk gjeld betyr at begge er ansvarlige for hele lånet. Dersom den ene ikke betaler sin del, må du dekke alt. Banken krever betaling fra den som har penger.
Uenighet om salg kan oppstå dersom den ene vil selge og den andre vil beholde. Dette krever juridisk avtale på forhånd om hvordan dette håndteres.
Samlivsbrudd eller vennskap som brister gjør situasjonen vanskelig. Dersom forholdet tar slutt, må boligen selges eller den ene kjøpe ut den andre. Dette krever ny finansiering.
Slik sikrer du deg juridisk
Sameiekontrakt må inngås før kjøp. Denne avtalen regulerer hvem som eier hvor mye, hvordan kostnader deles, hva som skjer ved uenighet, og hvordan salg eller utkjøp håndteres.
Avtale om utkjøp sikrer at den ene kan kjøpe ut den andre til forhåndsbestemt pris eller takst. Dette forhindrer konflikter senere.
Bruk advokat til å utarbeide sameieavtalen. Dette koster 10.000 til 20.000 kroner, men kan spare deg for enorme problemer senere.
Dokumentavgift-smellen: Den skjulte kostnaden som spiser egenkapitalen
Dokumentavgift på 2,5 prosent kommer i tillegg til egenkapitalkravet. Mange førstegangskjøpere overser denne kostnaden og oppdager for sent at de mangler penger.
Hvordan dokumentavgift påvirker kapitalkravet
Total kontantbehov inkluderer både egenkapital og dokumentavgift. På en bolig til 4 millioner kroner blir dette:
- Egenkapitalkrav 15 %: 600.000 kroner
- Dokumentavgift 2,5 %: 100.000 kroner
- Total kontantbehov: 700.000 kroner
Mange budsjetterer kun egenkapitalen og glemmer dokumentavgiften. Dette kan stoppe transaksjonen på kontraktsmøtet dersom du ikke har nok penger.
Slik unngår du smellen
Budsjetter alltid både egenkapital og dokumentavgift. Beregn 17,5 prosent av kjøpesummen for selveier (15 % egenkapital + 2,5 % dokumentavgift).
Velg borettslag dersom du har begrenset kapital. Du slipper dokumentavgift og kan bruke hele kapitalen til egenkapital og andre omkostninger.
Vurder nybygg der kun tomteverdien beskattes. Dette reduserer dokumentavgiften betydelig sammenlignet med bruktbolig av samme verdi.
Les mer om alle omkostninger ved boligkjøp.
Fra leie til eie: 5 grep som øker din sjanse for lån i 2026
Overgangen fra leietaker til boligeier krever forberedelse. Her er fem konkrete grep som øker sjansen for å få lån.
1. Bygg kreditthistorikk
Betal alle regninger i tide. Betalingsanmerkninger ødelegger kredittscoren din og kan stenge deg ute fra lånemarkedet i årevis. Selv små fakturaer må betales.
Unngå forbrukslån og kredittkortgjeld. Banken ser på all gjeld når de vurderer lånekapasitet. Nedbetal forbruksgjeld før du søker boliglån.
Bruk kredittkort forsiktig. Selv om du betaler fakturaen hver måned, ser banken kredittrammens størrelse som potensiell gjeld. Hold kredittrammer lave.
2. Spar systematisk
Vis sparevne over tid. Banken ønsker å se at du kan spare konsekvent måned for måned. Dette viser økonomisk disiplin.
Automatiser sparingen med fast trekk hver måned. 2.000 til 5.000 kroner per måned over to år viser banken at du kan håndtere faste utgifter.
Unngå å tømme kontoen rett før lånesøknad. Banken sjekker kontobevegelser de siste månedene. Store uttak eller gambling kan stoppe lånesøknaden.
3. Skaff fast arbeid
Bankene prioriterer søkere med fast ansettelse. Prøvetid aksepteres, men permanent stilling gir bedre vilkår.
Bytt ikke jobb rett før lånesøknad dersom du kan unngå det. Nylig jobbskifte kan oppfattes som risiko. Vent til etter boligkjøpet hvis mulig.
Dokumenter inntekt grundig med lønnslipper, skattemelding og arbeidskontrakt. Jo mer dokumentasjon, desto enklere lånesøknad.
4. Reduser månedlige utgifter
Kanseller unødvendige abonnementer og strømmetjenester. Banken vurderer dine faste utgifter når de beregner hvor mye du kan låne.
Selg bilen dersom du kan klare deg uten. Billån og bilutgifter reduserer lånekapasiteten betydelig. Vent med bilkjøp til etter du har fått boliglån.
Flytt hjem til foreldre en periode for å spare. Dette kan virke drastisk, men et år hjemme kan gi deg 100.000 til 200.000 kroner i sparing.
5. Søk flere banker
Bankene har ulik risikovilje og ulike vurderinger. Dersom én bank sier nei, kan en annen si ja. Bruk låneformidler eller søk direkte hos flere.
Sammenlign ikke bare rente, men også vilkår for egenkapital og fleksibilitetskvote. Noen banker er mer generøse enn andre for førstegangskjøpere.
Vær ærlig i søknaden. Løgn eller utelatelse oppdages og kan stenge deg ute permanent. Banken sjekker alle opplysninger grundig.
Fleksibilitetskvoten: Bankens hemmelige verktøy for deg uten 10 %
Hver bank kan gi inntil 10 prosent av sine boliglån (8 prosent i Oslo) med lavere egenkapitalkrav enn forskriftens minimumskrav. Dette kalles fleksibilitetskvoten og er din mulighet til å få lån med mindre egenkapital.
Oslo har strengere regler med bare 8 prosent fleksibilitetskvote, mens resten av landet har 10 prosent. Det er altså vanskeligere å få unntak i Oslo enn i for eksempel Bergen eller Trondheim.
Hvordan bankene bruker kvoten
Prioritering av førstegangskjøpere er vanlig. Unge med god inntekt og stabil jobb, men lite sparing, er typiske kandidater for fleksibilitetskvote.
Vurdering av totaløkonomi betyr at banken ser på inntekt, utgifter, jobbstabilitet og fremtidsutsikter. God økonomi utover egenkapitalen kan kompensere for lav egenkapital.
Konkurranse om kvoten er hard. Banken har begrenset kvote og må prioritere hvem som får den. Jo bedre din søknad er ellers, desto større sjanse.
Slik øker du sjansen for fleksibilitetskvote
Dokumenter fremtidsinntekt dersom du nettopp har startet jobb med høy lønn. Vis banken at din inntekt vil øke raskt.
Vis til stabil arbeidssituasjon. Fast ansettelse i offentlig sektor eller stort selskap gir bedre vurdering enn midlertidig stilling i liten bedrift.
Presenter en solid plan for nedsparing av gjeld og oppbygging av egenkapital. Vis at du vil komme i bedre posisjon raskt.
Bruk foreldres hjelp som argument. Dersom foreldre kan stille kausjon eller gi deg gave, styrker dette søknaden selv om du ikke har alle pengene selv ennå.
Foreldrebanken: Slik hjelper du barna inn på boligmarkedet på en trygg måte
Mange foreldre ønsker å hjelpe barna med boligkjøp, men det finnes både smarte og risikable måter å gjøre det på.
Gave
Gave av kontanter er enklest og tryggest for barnet. Barnet får pengene uten forpliktelser og kan bruke dem som egenkapital.
Skattemessig behandling av gave fra foreldre til barn er skattefri i Norge. Du trenger ikke rapportere eller betale skatt på gaver fra foreldre.
Risiko for foreldre er at du gir fra deg penger uten sikkerhet. Dersom barnet går konkurs eller skiller seg, kan pengene gå tapt til kreditorer eller eks-partner.
Lån fra foreldre
Lån med rente og nedbetalingsplan kan fungere som supplement til banklån. Barnet låner av deg i stedet for bank, ofte til bedre vilkår.
Dokumenter lånet skriftlig med avtale som angir beløp, rente, nedbetalingstid og hva som skjer ved mislighold. Dette beskytter begge parter.
Sikre lånet med pant i boligen dersom lånebeløpet er stort. Dette gir deg prioritet foran andre kreditorer dersom barnet får økonomiske problemer.
Skattemessig bør rentefritt lån dokumenteres tydelig. Rentefritt lån kan skattemessig anses som delvis gave, noe som kan få betydning ved arv eller skjevdeling mellom arvinger. Dokumenter derfor lånet skriftlig med avdragsbetingelser.
Kausjon
Kausjonist gir barnet bedre lånemuligheter uten at du gir fra deg kontanter. Banken godtar lavere egenkapital dersom du stiller kausjon.
Risiko er at du må betale dersom barnet misligholder. Vurder nøye om du har økonomi til å dekke hele barnets lån i verste fall.
Begrens kausjonsbeløpet dersom mulig. I stedet for å kausjonere for hele lånet, kausjon kun for den delen som overstiger egenkapitalen.
Løp ut kausjonen etter noen år når barnet har bygget egenkapital. Avtale med barnet at kausjonen skal fjernes når egenkapitalen når for eksempel 20 prosent.
Kjøpe sammen med barnet
Medkjøp der foreldre eier andel av boligen sammen med barnet kan fungere. Dere kjøper 50/50 eller annen fordeling, og barnet bor i boligen.
Fordel er at barnet kommer inn på markedet raskere og dere beholder kontroll over investeringen. Ulempen er juridisk kompleksitet og potensielle konflikter.
Sameiekontrakt må inngås som regulerer eierforhold, kostnadsfordeling, utleie og salg. Bruk advokat til å sikre avtalen.
Skattemessig må leie eller vederlag vurderes dersom barnet bor alene i boligen mens du eier halvparten. Skatteetaten kan anse dette som gave.
Oppsummering: Veien til egen bolig starter her
Egenkapitalkravet på 15 prosent kan virke uoverkommelig, men det finnes flere veier inn på boligmarkedet. BSU gir deg gratis penger fra staten, borettslag reduserer kapitalkravet, og fleksibilitetskvoten kan senke kravet ytterligere.
Start sparingen tidlig. Jo tidligere du åpner BSU-konto og begynner systematisk sparing, desto raskere når du målet. 2.300 kroner per måned i 10 år gir deg 300.000 kroner på BSU pluss 60.000 kroner i skattefradrag.
Velg riktig boligtype. Borettslag gir deg fordelen av ingen dokumentavgift, noe som frigjør titusener av kroner til egenkapital. Dette kan være forskjellen på om du kommer inn på markedet eller ikke.
Bruk foreldres hjelp klokt. Gave er tryggere enn kausjon for begge parter. Dersom kausjon er nødvendig, begrens beløp og varighet.
Dokumenter god økonomi. Fast jobb, sparevne over tid, lav gjeldsgrad og ryddig kreditthistorikk øker sjansen for lån betydelig.
Trenger du hjelp til å finne bolig eller megler? På Meglertipset kan du sammenligne eiendomsmeglere og få veiledning om hele kjøpsprosessen.
