Hva er fellesutgifter? Definisjon og eierformer
Fellesutgifter (også kalt felleskostnader eller husleie i borettslag) er den månedlige summen du betaler for drift, vedlikehold og finansiering av fellesarealer og bygningen.
Fellesutgifter i borettslag
I borettslag betaler du husleie til borettslaget. Dette dekker drift, vedlikehold og renter/avdrag på fellesgjeld.
Fellesgjeld er lån borettslaget har tatt opp for å kjøpe eller bygge eiendommen. Renter og avdrag på dette lånet inngår i husleien.
Eksempel borettslag: Husleie 6.000 kroner per måned. Dette inkluderer 2.500 kroner til renter og avdrag på fellesgjeld pluss 3.500 kroner til drift og vedlikehold.
Fellesutgifter i eierseksjonssameie (selveier)
I sameie betaler du felleskostnader til sameiet. Dette dekker drift og vedlikehold av fellesarealer.
Fellesgjeld i sameier: Sameier kan også ta opp felleslån etter eierseksjonsloven § 30, forutsatt at det er flertall for det i sameiemøtet. Banken krever ofte sikkerhet i form av lovbestemt panterett i hver enkelt seksjon (inntil 2G). Dette er mindre vanlig enn i borettslag, men blir stadig mer utbredt ved store rehabiliteringer.
Normalt har sameier ikke fellesgjeld: Hver seksjonseier har eget lån i banken. Men dette er ikke umulig som i tidligere tider.
Eksempel sameie uten fellesgjeld: Felleskostnader 3.000 kroner per måned. Dette dekker forsikring, vaktmester, vedlikeholdsfond og kommunale avgifter.
Fellesutgifter i aksjeleilighet
Aksjeleilighet fungerer som borettslag. Du betaler husleie til aksjeselskapet som eier bygningen.
Aksjeleilighet er sjeldnere i Norge etter at aksjeloven endret reglene. De fleste har blitt omdannet til eierseksjonssameie eller borettslag.
Les mer om borettslag og selveierleilighet.
Dette dekkes av fellesutgiftene: Hva betaler du for?
Fellesutgiftene dekker ulike poster avhengig av eierform og hva som er avtalt.
Kommunale avgifter
Vann og avløp betales normalt samlet for hele bygningen og fordeles i fellesutgiftene.
Renovasjon (søppelhenting) kan være inkludert eller faktureres separat.
Eiendomsskatt i kommuner som har dette, fordeles i fellesutgiftene.
Bygningsforsikring
Forsikring av bygningen (brannforsikring, naturskade) er inkludert. Dette dekker skade på byggets fasade, tak, fundamentering og fellesarealer.
Du må selv ha innboforsikring for innvendig innhold.
Drift og vedlikehold
Vaktmester eller vaktmesterselskap for vedlikehold av bygningen og uteområder.
Renhold av trappeoppgang, fellesarealer og eventuelle vaskerom.
Strøm til fellesarealer som belysning i trappeoppgang, garasje og uteområder.
Snømåking og strøing på vinteren.
Gartner eller hagevedlikehold av fellesarealer.
Vedlikeholdsfond
Avsetning til fremtidig vedlikehold som maling av fasade, skifte av tak, oppgradering av tekniske installasjoner.
Et sunt vedlikeholdsfond er kritisk for å unngå store ekstrainnbetalinger når større arbeider må gjøres.
TV, internett og digitale tjenester
Felles-TV og internett er ofte inkludert i fellesutgiftene. Dette kan være godt tilbud eller låst abonnement du ikke ønsker.
Administrasjon
Forretningsfører eller forvalter som håndterer økonomi, avtaler og daglig drift.
Revisjon av regnskap er lovpålagt og inkluderes.
Renter og avdrag på fellesgjeld (kun borettslag)
Borettslag har ofte fellesgjeld. Renter og avdrag på dette lånet inngår i husleien.
Sameie har normalt ikke fellesgjeld. Dette er største forskjellen i felleskostnader mellom borettslag og sameie.
Les mer om fellesgjeld.
Fellesutgifter vs. fellesgjeld: Viktige forskjeller
Mange blander sammen fellesutgifter og fellesgjeld. Dette er to forskjellige ting.
Fellesutgifter
Fellesutgifter er den månedlige summen du betaler. Dette er løpende kostnad.
Alle eierformer har fellesutgifter.
Fellesgjeld
Fellesgjeld er lån borettslaget eller sameiet har. Dette står i balansen som gjeld.
Ikke alle sameier har fellesgjeld. Mange eierseksjonssameier har null i fellesgjeld fordi eierne har egne lån.
Hvorfor forskjellen er viktig
Høye fellesutgifter betyr ikke nødvendigvis dårlig økonomi. Dersom fellesutgiftene inkluderer gode avsetninger til vedlikeholdsfond, er dette positivt.
Lav fellesgjeld i borettslag er positivt. Dette betyr at borettslaget ikke har store lån som må nedbetales.
Høy fellesgjeld i borettslag øker felleskostnadene. Men dette kan være uproblematisk dersom lånet har god nedbetaling.
Ikke la deg lure av lave fellesutgifter: Her er risikoen
Lave felleskostnader ser fristende ut, men kan skjule problemer.
Manglende avsetning til vedlikeholdsfond
Dersom felleskostnadene er lave fordi det ikke settes av nok til vedlikehold, risikerer du store ekstrainnbetalinger senere.
Eksempel: Felleskostnader 2.000 kroner per måned med null avsetning til vedlikeholdsfond. Om fem år må fasaden males for 2 millioner kroner. Dette fordeles på 20 leiligheter = 100.000 kroner per leilighet i ekstrafaktura.
Utsatt vedlikehold
Lave kostnader kan bety at nødvendig vedlikehold utsettes. Dette gjør fremtidige kostnader høyere og kan redusere boligens verdi.
Synlige tegn på utsatt vedlikehold: Dårlig fasade, utett tak, dårlig renhold, utdaterte tekniske installasjoner.
Ingen eller dårlig vaktmester
Lave kostnader kan bety manglende vaktmestertjenester. Dette fører til dårligere vedlikehold og lavere trivsel.
Manglende forsikring eller dårlig dekning
Sjekk at bygningsforsikring er inkludert og har god dekning. Sparetiltak her kan bli svært dyrt ved skade.
Hva du bør sjekke
Se på vedlikeholdsfondet. Hvor mye er avsatt? Er dette nok for byggets alder?
Les budsjettet. Hva er planlagt fremover? Er det større arbeider som ikke er finansiert?
Snakk med megler om hvorfor felleskostnadene er lave. Er det bevisst sparing eller godt vedlikeholdt bygg?
Fordelene med høye fellesutgifter og aktivt styre
Høye felleskostnader er ikke alltid negativt. Det kan tvert imot være tegn på godt styrt eiendom.
Godt vedlikeholdsfond
Høye avsetninger til vedlikeholdsfond gir forutsigbarhet. Du vet at fremtidige kostnader er dekket.
Dette øker boligens verdi. Kjøpere verdsetter trygghet for vedlikehold.
Gode serviceavtaler
Profesjonell vaktmester, god rengjøring, velstelt uteområde øker trivselen.
Dette gjør boligen mer attraktiv ved salg.
Proaktivt vedlikehold
Aktivt styre som vedlikeholder løpende unngår store akuttutgifter.
Mindre reparasjoner løpende er billigere enn store havarireparasjoner.
Inkluderte tjenester
Felles-TV, internett, varmtvann eller oppvarming kan være inkludert. Dette kan være godt kjøp selv om felleskostnadene ser høye ut.
Regn ut hva du ville betalt for disse tjenestene separat.
Hva er rimelig nivå?
Felleskostnader 3.000 til 5.000 kroner per måned for leilighet på 70-80 kvadratmeter i sameie er normalt.
Husleie 5.000 til 8.000 kroner per måned i borettslag er normalt avhengig av fellesgjeld.
Høyere kostnader i Oslo, Bergen og Trondheim er vanlig.
Slik fordeles kostnadene: Forstå sameiebrøken
Hvordan felleskostnadene fordeles mellom eierne varierer.
Sameiebrøk i eierseksjonssameie
Sameiebrøk er din andel av fellesarealer og kostnader. Dette fastsettes når bygningen opprettes som eierseksjonssameie.
Sameiebrøken baseres normalt på leilighetens bruksareal (BRA). Større leilighet = større sameiebrøk = høyere felleskostnader.
Eksempel: Bygning med totalt 1.000 kvadratmeter fordelt på 10 leiligheter. Din leilighet er 80 kvadratmeter. Din sameiebrøk er 80/1000 = 8 prosent. Du betaler 8 prosent av totale felleskostnader.
Fordelingsnøkkel i borettslag
I borettslag brukes fordelingsnøkkel som bestemmer hvor mye hver andel skal betale.
Dette kan være basert på andelsverdi, bruksareal eller antall rom.
Fordelingsnøkkelen fremgår av vedtektene.
Kan fordelingen endres?
I sameie kreves enstemmighet for å endre sameiebrøker. Dette er praktisk umulig.
I borettslag kan generalforsamlingen vedta endringer i fordelingsnøkkel med kvalifisert flertall.
Hva betyr dette for deg?
Sjekk din sameiebrøk eller andelsandel før kjøp. Dette bestemmer dine fremtidige felleskostnader.
Større leilighet betaler mer. Dette er rettferdig da større leilighet sliter mer på fellesarealer.
Les mer om bruksareal.
Unntaksreglene: Når kan du slippe å betale for felles tiltak?
I noen tilfeller kan du slippe å betale for nye tiltak i sameiet eller borettslaget.
Nytteprinsippet
Nytteprinsippet sier at du ikke skal betale for tiltak du ikke har nytte av.
Eksempel installasjon av heis: Sameiet beslutter å installere heis i trappeoppgang. Beboere i første etasje har liten eller ingen nytte av heis.
Etter nytteprinsippet kan beboere i første etasje i noen tilfeller kreve redusert andel av heiskostnaden, men dette er et gråsonetilfelle.
Viktig presisering fra rettspraksis: Selv om man bor i første etasje, kan man bli pålagt å betale for heis fordi heisen øker boligens generelle markedsverdi og tilgjengelighet for gjester og bud. Eierseksjonsloven § 43 og rettspraksis tilsier at man skal være svært forsiktig med å love fritak. Unntak gjøres oftest bare dersom kostnaden er "vesentlig" og nytten er "ikke-eksisterende". Det skal svært mye til for å få fritak fra vedlikehold eller oppgradering av eksisterende installasjoner.
Når gjelder nytteprinsippet?
Tiltaket må være nytt og gå utover vanlig vedlikehold. Heis, balkong, parkeringsplasser er eksempler.
Det må være klart at noen beboere ikke har nytte. Førsteetasjebeboer har ingen nytte av heis.
Hvordan kreve unntak?
Ta opp saken i sameiemøte eller generalforsamling. Stem imot vedtaket og krev unntak basert på nytteprinsippet.
Dersom vedtak gjennomføres og du krever unntak, kan saken gå til mekling eller domstol.
Grenser for unntaket
Vedlikehold og påkrevde oppgraderinger kan ikke unntas. Dersom taket må skiftes, må alle betale uavhengig av etasje.
Styret og flertallet kan argumentere for at tiltaket har indirekte nytte. Heis øker boligens verdi for alle.
Borettslag vs. sameie: Slik påvirker eierformen de månedlige utgiftene
Eierformen har stor betydning for felleskostnader.
Borettslag: Høyere felleskostnader
Borettslag har ofte høyere husleie fordi renter og avdrag på fellesgjeld inngår.
Eksempel borettslag: Husleie 7.000 kroner per måned. Dette inkluderer 3.000 kroner til renter og avdrag på fellesgjeld pluss 4.000 kroner til drift og vedlikehold.
Din personlige gjeld blir lavere. Du trenger mindre lån i banken fordi borettslaget allerede har fellesgjeld.
Sameie: Lavere felleskostnader
Sameie har normalt lavere felleskostnader fordi det ikke er fellesgjeld.
Eksempel sameie: Felleskostnader 3.500 kroner per måned. Dette dekker kun drift, vedlikehold og vedlikeholdsfond.
Din personlige gjeld blir høyere. Du må ha større lån i banken for å dekke hele kjøpesummen.
Total månedlig kostnad er ofte lik
Selv om felleskostnadene er lavere i sameie, betaler du mer i renter på personlig lån.
Borettslag: Husleie 7.000 kr + renter personlig lån 8.000 kr = 15.000 kr totalt.
Sameie: Felleskostnader 3.500 kr + renter personlig lån 12.000 kr = 15.500 kr totalt.
Total månedlig kostnad blir omtrent lik.
Skattemessig forskjell
Renter på personlig lån er fradragsberettiget. Dette gir skattefordel på 22 prosent.
Renter i husleie (borettslag) er også fradragsberettiget. Som andelseier har du nøyaktig samme rett til fradrag for din andel av borettslagets gjeldsrenter som du har for dine private lån. Dette blir normalt rapportert inn automatisk via årsoppgaven og forhåndsutfylt i skattemeldingen din under posten for boligselskap.
Den skattemessige forskjellen mellom eierformene er derfor minimal i praksis når det gjelder rentefradraget.
Skal du leie ut? Slik får du skattefradrag for fellesutgifter
Dersom du leier ut boligen, kan du få skattefradrag for felleskostnader.
Hva er fradragsberettiget?
Felleskostnader knyttet til utleiedelen er fradragsberettiget. Dette inkluderer drift, vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter.
Viktig skille mellom vedlikehold og påkostning: Vedlikehold (sette boligen tilbake i stand) er fradragsberettiget som løpende kostnad. Påkostning (oppgradere til høyere standard) er ikke fradragsberettiget som løpende kostnad. Hvis fellesutgiftene øker fordi borettslaget bygger nye balkonger (påkostning), er ikke dette fradragsberettiget umiddelbart, men det kan legges til inngangsverdien på boligen og redusere skatt på gevinst ved et eventuelt senere salg.
Eksempel hel utleie: Leilighet med felleskostnader 4.000 kroner per måned. Du leier ut hele leiligheten. Alle 4.000 kroner per måned (48.000 per år) er fradragsberettiget (forutsatt at dette er drift og vedlikehold, ikke påkostning).
Eksempel delvis utleie: Leilighet på 100 kvadratmeter. Du leier ut 40 kvadratmeter (ett rom). Felleskostnader 4.000 kroner per måned. Fradragsberettiget andel er 40 prosent = 1.600 kroner per måned (19.200 per år).
Kapitalkostnader (renter og avdrag) i borettslag
Kapitalkostnader (renter og avdrag på fellesgjeld) inngår i husleien i borettslag.
Dette er også fradragsberettiget når du leier ut, men må spesifiseres i årsoppgaven fra borettslaget.
Dokumentasjon
Oppbevar årsoppgave fra borettslag eller sameie. Dette dokumenterer felleskostnader.
Ved delvis utleie må du beregne forholdsmessig andel basert på kvadratmeter utleid.
Skatteeffekt
Fradragene reduserer skattepliktig leieinntekt. Skatt er 22 prosent av netto leieinntekt.
Eksempel: Leieinntekt 180.000 per år. Felleskostnader 48.000 per år. Andre kostnader 20.000 per år. Netto leieinntekt blir 112.000 kroner. Skatt blir 24.640 kroner (112.000 × 22 %).
Les mer om skatt ved salg av bolig.
Pass opp for kapitalkostnader og avdragsfrie lån
Noen borettslag har avdragsfrie lån på fellesgjelden. Dette kan skape problemer.
Hva er avdragsfrie lån?
Avdragsfritt lån betyr at borettslaget kun betaler renter, ikke avdrag. Lånet nedbetales ikke.
Dette holder husleien kunstig lav i avdragsfri periode.
Hva skjer når avdragsfri periode utløper?
Når avdragsfri periode tar slutt, må borettslaget begynne å betale avdrag. Dette øker husleien betydelig.
Eksempel: Borettslag med fellesgjeld 50 millioner kroner fordelt på 50 leiligheter = 1 million per leilighet. Avdragsfri periode de første fem årene. Husleie inkluderer kun renter: 3.000 kroner per måned til kapitalkostnader.
Etter fem år starter avdrag over 20 år. Månedlig avdrag blir ca. 4.200 kroner i tillegg til renter. Kapitalkostnader øker fra 3.000 til 7.200 kroner per måned.
Total husleie kan øke fra 7.000 til 11.200 kroner per måned. Dette er husleieeksplosjon.
Hvordan beskytte deg
Spør megler om borettslaget har avdragsfrie lån. Når utløper avdragsfri periode?
Beregn fremtidig husleie inkludert avdrag. Har du råd til dette?
Unngå borettslag med avdragsfrie lån som snart utløper dersom du ikke kan tåle høyere husleie.
Hvem bestemmer prisen? Styrets makt over fellesutgiftene
Styret i borettslag eller sameie fastsetter budsjett og felleskostnader.
Styrets ansvar
Styret utarbeider årlig budsjett som viser inntekter (husleie eller felleskostnader) og utgifter (drift, vedlikehold, administrasjon).
Vedlikeholdsplan for fremtidige arbeider legges av styret. Dette påvirker hvor mye som må settes av.
Styret inngår avtaler med leverandører. Vaktmester, renhold, forsikring, forretningsfører.
Generalforsamling eller sameiemøte godkjenner
Styret foreslår budsjett, men generalforsamling (borettslag) eller sameiemøte (sameie) må godkjenne.
Medlemmene kan kreve endringer. Dersom budsjettet ikke godkjennes, må styret lage nytt forslag.
Hvordan påvirke felleskostnadene
Delta på generalforsamling eller sameiemøte. Dette er din mulighet til å påvirke.
Stem på styre som prioriterer langsiktig vedlikehold. Dette gir stabile felleskostnader.
Krev åpenhet om vedlikeholdsbehov. Styret skal informere om større arbeider som kommer.
Økning i felleskostnader
Felleskostnader kan øke dersom driftskostnader øker (strøm, forsikring, lønninger), større vedlikehold er nødvendig, eller borettslaget tar opp nytt lån eller refinansierer.
Normal økning er 2 til 5 prosent per år i takt med prisstigning.
Store økninger (10 til 20 prosent) kan skyldes utsatt vedlikehold eller nye store prosjekter.
Sjekkliste før boligkjøp: Dette må du spørre megler om
Før du kjøper bolig, sjekk disse punktene om fellesutgifter.
1. Få siste regnskap og budsjett
Be om siste årsregnskap. Dette viser faktiske kostnader siste år.
Be om budsjett for inneværende år. Dette viser forventede kostnader.
2. Sjekk vedlikeholdsfondet
Hvor mye er avsatt i vedlikeholdsfond? Er dette tilstrekkelig for byggets alder?
Tommelfingerregel: Minimum 500 til 1.000 kroner per kvadratmeter bruksareal i fondet for bygninger over 20 år.
Eksempel: Bygning med 2.000 kvadratmeter bruksareal bør ha minimum 1 til 2 millioner kroner i vedlikeholdsfond.
Viktig begrensning i 2026: Ved store prosjekter som rørfornying eller fasade kan kostnaden per enhet fort overstige 200.000 til 500.000 kroner. Et vedlikeholdsfond fungerer ofte bare som en "buffer" for mindre reparasjoner, mens store løft nesten alltid krever nye lån eller ekstrainnbetalinger.
3. Spør om planlagte arbeider
Hva er planlagt de neste fem årene? Maling av fasade, skifte av tak, oppgradering av tekniske installasjoner?
Er disse arbeidene finansiert i budsjettet eller vedlikeholdsfondet? Hvis nei, må du forvente ekstrainnbetalinger.
4. Sjekk fellesgjeld i borettslag
Hvor stor er fellesgjelden totalt og per andel? Høy fellesgjeld øker fremtidige felleskostnader.
Er lånet avdragsfritt? Når utløper avdragsfri periode?
Hva er nedbetalingsplan? Hvor lenge skal lånet nedbetales?
5. Spør om siste års økning
Hvor mye har felleskostnadene økt siste tre år? Normal økning er 2 til 5 prosent per år.
Store økninger kan indikere problemer eller kommende store arbeider.
6. Les sameiemøte- eller generalforsamlingsreferater
Les referat fra siste to til tre møter. Dette gir innblikk i hva som diskuteres, konflikter, planlagte prosjekter.
Mye krangling i referatene kan tyde på dårlig samhold eller styre.
7. Snakk med nabo eller styremedlem
Dersom mulig, snakk med beboere. Hva synes de om styret, vedlikehold, trivsel?
Dette gir førstehåndsinformasjon om boligen og borettslaget eller sameiet.
Les mer om hva koster det å selge bolig.
Oppsummering: Slik forstår du fellesutgifter
Fellesutgifter dekker drift, vedlikehold og finansiering. I borettslag inkluderer dette renter og avdrag på fellesgjeld.
Lave felleskostnader er ikke alltid positivt. Sjekk vedlikeholdsfond og om nødvendig vedlikehold utsettes.
Høye felleskostnader kan bety god drift. Gode avsetninger til vedlikeholdsfond gir forutsigbarhet og trygghet.
Fellesgjeld påvirker felleskostnader. Borettslag med fellesgjeld har høyere husleie, men din personlige gjeld blir lavere.
Nytteprinsippet kan gi unntak. Dersom tiltak ikke gir deg nytte, kan du kreve redusert eller ingen andel av kostnad.
Skattefradrag ved utleie. Felleskostnader er fradragsberettiget ved utleie av boligen.
Avdragsfrie lån kan gi husleieeksplosjon. Sjekk når avdragsfri periode utløper og beregn fremtidig husleie.
Sjekk før kjøp: Regnskap, budsjett, vedlikeholdsfond, planlagte arbeider, fellesgjeld og nedbetalingsplan.
Trenger du hjelp til å vurdere fellesutgifter? På Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere og lese mer om egenkapital til boligkjøp.
