Hva denne veiledningen sier om skatt ved salg av bolig
Denne artikkelen gir deg generell informasjon om skatteregler ved boligsalg i Norge. Vi forklarer hovedprinsippene, vanlige unntak og hva du må tenke på når du selger. Målet er å gi deg grunnleggende forståelse slik at du vet hva du må undersøke videre.
Veiledningen dekker primærbolig, sekundærbolig, fritidsbolig og ulike eierformer. Vi går gjennom beregning av gevinst, dokumentasjonskrav og når du må betale skatt. Du får også vite når du bør kontakte profesjonell hjelp.
Det vi ikke gjør er å gi personlig skatterådgivning tilpasset din konkrete situasjon. Skattereglene er komplekse og din situasjon kan ha særtrekk vi ikke kjenner til. Bruk derfor denne guiden som utgangspunkt, ikke endelig svar.
Skatt salg av bolig: Generell informasjon, ikke personlig rådgivning
Alle opplysninger i denne artikkelen er generelle og basert på gjeldende regelverk per januar 2026. Skatteregler kan tolkes ulikt og din personlige situasjon kan ha nyanser som påvirker skatten. Vi anbefaler derfor at du alltid sjekker med Skatteetaten eller autorisert regnskapsfører.
Artikkelen erstatter ikke profesjonell rådgivning fra advokat, regnskapsfører eller skatterådgiver. Dersom du er i tvil om din skatteplikt, ta kontakt med fagfolk før du gjennomfører salget. Dette kan spare deg for kostbare feil.
Vi tar ikke ansvar for eventuelle tap eller feil som oppstår ved bruk av informasjonen i denne veiledningen. Du er selv ansvarlig for å innhente korrekt informasjon og beregne din skatt riktig. Skatteetaten er primær kilde for skattemessig veiledning, men ved tvist er domstolene endelig avgjørelsesinstans.
Skatt ved salg av bolig kan endres – regler og satser
Skatteregler endres jevnlig gjennom Stortingets budsjettvedtak. Det som gjelder i dag kan være annerledes neste år. Skattesatser og vilkår for skattefritak justeres ofte. Derfor må du alltid sjekke gjeldende regler når du skal selge.
Per 2026 er gevinstskatten ved boligsalg 22 prosent av gevinsten. Dette er samme sats som for alminnelig inntekt. Dersom satsen endres i fremtidige budsjett, vil dette påvirke hvor mye du eventuelt må betale.
Reglene for hva som regnes som primærbolig kan også justeres. For tiden kreves det at du har bodd i boligen minst tolv av de siste tjuefire månedene. Denne regelen kan endres av lovgiver, så følg med på endringer.
Særregler og satser kan endres årlig gjennom budsjettvedtak. Det er derfor viktig at du bruker oppdatert informasjon fra Skatteetaten når du beregner eventuell skatt. Utdatert informasjon kan føre til feilberegninger.
Skatt salg av bolig avhenger av eiertid, botid og bruk
Primærbolig er som hovedregel skattefri ved salg dersom du har bodd der minst tolve av de siste tjuefire månedene før salget. Dette kalles botidfradraget og er den viktigste regelen for vanlige boligselgere. Har du brukt boligen som ditt hjem, slipper du vanligvis skatt.
Eiertid spiller også inn på beregning av gevinst. Jo lenger du har eid boligen, desto mer kan du ha tjent på verdistigning. Men med primærboligregelen er ikke dette skattepliktig så lenge botidskravet er oppfylt.
Bruk av boligen er avgjørende. Delvis utleie av hybel eller rom påvirker normalt ikke skattefritaket så lenge du selv har brukt boligen som din primærbolig. Men utleie av hele boligen over lengre tid kan gjøre salget skattepliktig.
Hjemmekontor og næringsandel krever særlig oppmerksomhet. Vanlig hjemmekontorfradrag uten egen næringsandel påvirker normalt ikke skattefritaket. Men dersom du har krevd fradrag for betydelig næringsandel av boligen, kan deler av gevinsten bli skattepliktig.
Ulike regler for skatt ved salg av boligtyper og eiendom
Selveierbolig og andelsleilighet behandles likt skattemessig når det gjelder primærbolig. Begge kan selges skattefritt dersom botidskravet er oppfylt. Forskjellen ligger i eierformen, ikke skattereglene.
Sekundærbolig er som hovedregel skattepliktig ved salg. Her gjelder ingen botidsfradrag som for primærbolig. Du må betale 22 prosent skatt av gevinsten, beregnet som salgspris minus kjøpspris og dokumenterte påkostninger.
Fritidsbolig kan i enkelte tilfeller selges skattefritt dersom krav til eier- og brukstid er oppfylt. Du må ha eid fritidsboligen i minst fem år og brukt den i minst fem av de siste åtte årene før salg. Dette er et viktig unntak mange ikke kjenner til.
Utleiebolig som ikke har vært brukt som primærbolig med oppfylt botid, er skattepliktig ved salg. Selv om du eier boligen, gir ikke utleie alene rett til skattefritak. Gevinsten beskattes som kapitalinntekt med 22 prosent.
Tomt og ubebygd eiendom er som hovedregel skattepliktig ved salg, men unntak kan forekomme dersom tomten har vært en integrert del av primærboligen. Skatteetaten vurderer funksjonell tilknytning og om tomten reelt har vært brukt sammen med boligen.
Næringseiendom følger egne regler og beskattes strengt. Gevinst ved salg av butikklokale, kontorlokale eller annen næringseiendom er alltid skattepliktig. Satsen er den samme, men fradragsmulighetene kan være annerledes.
Beregning av skatt ved salg av bolig skjer på eget ansvar
Gevinsten beregnes som salgspris minus kjøpspris og dokumenterte kostnader. Salgspris er det du faktisk får betalt, ikke prisantydning. Kjøpspris er det du betalte da du kjøpte boligen.
Dokumenterte påkostninger kan trekkes fra dersom du har kvitteringer og dokumentasjon. Dette kan være større oppussingsprosjekter som nytt bad, kjøkken eller påbygg. Vanlig vedlikehold som maling og reparasjoner gir ikke fradrag.
Salgskostnader som meglerkostnader, annonsering og takst kan også trekkes fra. Les mer om hva en eiendomsmegler koster for å forstå hvilke utgifter som er fradragsberettigede.
Skatt på gevinsten beregnes ved å ta gevinsten multiplisert med 22 prosent. Har du gevinst på 500.000 kroner etter alle fradrag, blir skatten 110.000 kroner. Dette må du beregne selv og rapportere til Skatteetaten.
Du er selv ansvarlig for riktig beregning og rapportering. Skatteetaten kan kontrollere skattemeldingen og kreve dokumentasjon ved behov. Dersom du beregner feil og betaler for lite skatt, kan du få tilleggsskatt og renter.
Dokumentasjon og kontroll ved skatt salg av bolig
Kjøpekontrakt og kvitteringer må du ta vare på fra du kjøper boligen. Disse dokumentene er nødvendige for å bevise hva du betalte og hvilke kostnader du hadde. Uten dokumentasjon kan du ikke kreve fradrag.
Kvitteringer på påkostninger må oppbevares gjennom hele eierperioden. Dette gjelder fakturaer fra håndverkere, materialkjøp og andre utgifter til forbedringer. Sorter og arkiver disse trygt.
Salgsdokumenter fra megleroppgjøret viser endelig salgspris og kostnader ved salget. Disse må du legge ved skattemeldingen eller ha tilgjengelig ved kontroll. Megleren gir deg normalt en oversikt over alle tall.
Skatteetaten kan kreve innsyn i dokumentasjonen din. Dersom du ikke kan bevise kjøpspris eller påkostninger, risikerer du at Skatteetaten setter skjønnsmessig verdi. Dette kan gi høyere skatt enn nødvendig.
Ta gjerne kopi av alle dokumenter og lagre digitalt. Dette sikrer at du ikke mister viktige papirer ved brann, flytting eller uhell. God dokumentasjon gir trygghet ved eventuell kontroll.
Skatt salg av bolig ved arv, gave og overføring
Arvet bolig får oppjustert inngangsverdi til arveoppgjørets verdi. Dette betyr at du ikke betaler skatt på verdistigning som skjedde før du arvet. Kun verdistigning etter arvetidspunktet er skattepliktig ved ditt senere salg.
Botidskravet gjelder også for arvede boliger. Har du bodd i den arvede boligen i tolv av de siste tjuefire månedene, kan du selge skattefritt. Hvis ikke, må du betale skatt av gevinst fra arvetidspunkt til salg.
Gave av bolig til familie behandles annerledes. Giver kan bli skattepliktig for gevinst på gavetidspunktet. Mottaker overtar givers inngangsverdi, ikke boligens markedsverdi. Dette kan gi høy skatt ved senere salg.
Overføring mellom ektefeller ved samlivsbrudd eller skilsmisse er normalt skattefri. Men det er viktig at overføringen dokumenteres riktig og skjer som ledd i skiftet. Feil håndtering kan utløse skatt.
Spesialregler gjelder ved generasjonsskifte i landbruk og enkelte andre tilfeller. Disse reglene er komplekse og krever profesjonell rådgivning. Ikke stol på generell informasjon i slike saker.
Når bør du søke profesjonell hjelp om skatt ved salg av bolig?
Dersom du er usikker på om salget er skattepliktig, kontakt regnskapsfører eller skatterådgiver. Tvil om botidskrav, utleie eller næringsandel bør alltid avklares før salg. Det er bedre å betale for rådgivning enn å gjøre kostbare feil.
Ved komplekse eierformer som aksjeselskap, kombinasjonseiendommer eller utleiebolig, trenger du profesjonell hjelp. Disse sakene har mange fallgruver og kan gi uventet høy skatt hvis ikke håndtert riktig.
Dersom du har mottatt boligen ved arv, gave eller skilsmisse, søk råd. Disse situasjonene har særregler som krever ekspertise. Feil inngangsverdi kan gi feil skatt i mange år fremover.
Ved salg av bolig i utlandet eller dersom du er bosatt i utlandet, gjelder egne regler. Skatteavtaler mellom land påvirker hvor du skal betale skatt. Dette er for komplekst til å håndtere uten hjelp.
Generelt lønner det seg å investere i profesjonell rådgivning ved boligsalg med gevinst over 1 million kroner. Potensielle skattebesparelser gjennom riktig fradrag og dokumentasjon kan fort overstige rådgivningskostnaden. Les mer i den store guiden for boligsalg.
Ansvarsbegrensning knyttet til skatt salg av bolig
Forfatteren av denne artikkelen tar ikke ansvar for eventuelle økonomiske tap som følge av bruk av informasjonen. Alle opplysninger er generelle og kan ikke tilpasses din spesifikke situasjon uten grundig gjennomgang.
Skatteregler tolkes og anvendes av Skatteetaten. Kun Skatteetaten kan gi bindende forhåndsuttalelse om din skatteplikt. Denne artikkelen gir kun veiledning basert på generelle prinsipper.
Brukeren er selv ansvarlig for å innhente oppdatert og korrekt informasjon før økonomiske beslutninger tas. Konsulter alltid Skatteetatens offisielle nettsider eller autorisert rådgiver ved tvil.
Artikkelen kan inneholde forenklinger eller unnlatelser av spesialregler. For fullstendig oversikt, se skatteloven og Skatteetatens veiledere. Vi anbefaler profesjonell rådgivning ved alle komplekse tilfeller.
Ved å bruke informasjonen i denne artikkelen aksepterer du at dette er generell veiledning uten garanti for riktighet. All risiko ved bruk ligger hos leseren. Ved tvil, søk alltid profesjonell hjelp.
Oppsummering: Skatt ved salg av bolig
De fleste som selger sin primærbolig slipper skatt dersom de har bodd der minst tolv av de siste tjuefire månedene. Dette er hovedregelen som gjelder for vanlige boligselgere. Dokumenter botiden din nøye for å sikre skattefritak.
Sekundærbolig er som hovedregel skattepliktig, men fritidsbolig kan være skattefri dersom du har eid den i minst fem år og brukt den i minst fem av de siste åtte årene. Utleiebolig som ikke har vært brukt som primærbolig med oppfylt botid, er skattepliktig. Her betaler du 22 prosent skatt av gevinsten etter fradrag for kjøpspris og dokumenterte påkostninger.
Beregning av skatt skjer på eget ansvar. Skatteetaten forutsetter at du rapporterer riktig og vil kontrollere ved behov. Feil kan gi tilleggsskatt, så vær nøye med beregningene.
Ved tvil eller komplekse situasjoner, søk profesjonell hjelp. Kostnaden for rådgivning er ofte liten sammenlignet med risikoen for feil. Det er bedre å være sikker enn å angre senere.
Trenger du hjelp til å finne riktig megler som kan veilede deg om dokumentasjon og prosess? Hos Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte meglere i ditt område. Les også om hvordan velge riktig eiendomsmegler for mer informasjon.
