Hva er omkostninger?
Omkostninger er alle kostnader som kommer i tillegg til kjøpesummen ved et boligsalg. Dette gjelder både for kjøper og selger. Noen av disse kostnadene er lovpålagte, mens andre er valgfrie eller avhenger av hvilken type bolig det er snakk om.
For selger handler omkostningene om å klargjøre boligen for salg og gjennomføre selve salgsprosessen. For kjøper handler det om å overta eierskapet juridisk og praktisk. Totalt kan omkostningene utgjøre alt fra noen få tusen kroner til flere hundre tusen kroner.
Omkostninger selger vanligvis betaler
Selger må betale for klargjøring av boligen før salg. Dette inkluderer tilstandsrapport fra godkjent takstmann som koster mellom 7.000 og 20.000 kroner. Rapporten er lovpålagt og dokumenterer boligens fysiske tilstand.
Fotografering, styling og markedsføring er også selgers ansvar. Profesjonell fotografering koster mellom 5.000 og 15.000 kroner, mens markedsføring på FINN.no og andre plattformer koster ytterligere 5.000 til 10.000 kroner. Disse kostnadene kan reduseres dersom du gjør noe av arbeidet selv.
Innhenting av kommunale dokumenter som situasjonsplan og byggetillatelser må selger sørge for. Dette koster vanligvis bare noen hundrelapper. Meglerkostnader er den største utgiftsposten for selger, med provisjon på mellom 1 og 4 prosent av salgssummen pluss faste kostnader.
Noen selgere velger også å tegne boligselgerforsikring som beskytter mot fremtidige reklamasjonskrav. Dette koster mellom 3.000 og 8.000 kroner. Dersom boligen er i borettslag eller sameie, må selger også betale eierskiftegebyr som vanligvis ligger på mellom 2.000 og 5.000 kroner.
Omkostninger kjøper vanligvis betaler
Kjøper av selveierbolig må betale dokumentavgift til staten. Dette utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen og er den største enkeltutgiften for kjøper. For en bolig til 4 millioner kroner blir dette 100.000 kroner. Dokumentavgiften gjelder ikke ved kjøp av andelsleilighet.
Tinglysningsgebyrer for hjemmel og pantedokument må også betales av kjøper. Tinglysing av hjemmel koster rundt 500 kroner, mens hvert pantedokument koster ytterligere 500 kroner. Dersom du har to lån, betaler du for to pantedokumenter.
Banken tar etableringsgebyr for boliglånet. Dette varierer mellom banker, men ligger ofte på mellom 3.000 og 10.000 kroner. Noen banker tilbyr gratis etablering som en del av kampanjer for nye kunder.
Panteattest og grunnbokutskrift må kjøper også betale for. Dette er dokumenter som viser at boligen er fri for heftelser og at tinglysningen er i orden. Kostnadene er små, vanligvis rundt 200 til 500 kroner per dokument.
Forskjell mellom eierformer
Andelsleilighet
Den store fordelen med å kjøpe andelsleilighet er at du slipper dokumentavgift. Dette sparer kjøper for 2,5 prosent av kjøpesummen. For en andel til 3 millioner kroner utgjør dette 75.000 kroner i ren besparelse.
Kjøper betaler som regel kun eierskiftegebyr til borettslaget, typisk mellom 2.000 og 5.000 kroner. Dette dekker administrative kostnader ved å registrere ny eier. Totalt blir omkostningene for kjøper av andel vesentlig lavere enn for selveier.
Selveier og eierseksjon
Ved kjøp av selveierbolig må kjøper betale dokumentavgift på 2,5 prosent. Dette gjelder både eierseksjoner i blokk og eneboliger. I tillegg kommer tinglysningsgebyrer for hjemmel og pantedokumenter.
Totalt må kjøper av selveier regne med omkostninger på rundt 3 til 4 prosent av kjøpesummen. For en bolig til 4 millioner kroner blir dette mellom 120.000 og 160.000 kroner. Dette er betydelig mer enn ved kjøp av andel.
Næringseiendom
Ved kjøp av næringseiendom kan kjøper og selger fritt avtale hvordan omkostningene skal fordeles. Det er vanlig at begge parter tar en større del av kostnadene enn ved vanlig boligkjøp. Dokumentavgift ved næring er også 2,5 prosent.
Unntak og avtaler
I de fleste bolighandler følger omkostningene standard fordeling. Men kjøper og selger kan avtale en annen fordeling dersom begge er enige. Dette er særlig aktuelt i næringsmarkedet eller ved spesielle forhold.
For eksempel kan kjøper tilby å betale deler av meglerhonorar dersom selger går ned i pris. Eller selger kan tilby å dekke eierskiftegebyr for å gjøre handelen mer attraktiv. Slike avtaler må fremgå tydelig av kjøpekontrakten.
I praksis skjer dette sjelden ved vanlig boligsalg. Standardfordelingen er så innarbeidet at de fleste ikke engang vurderer å forhandle om omkostninger. Men det er viktig å vite at muligheten finnes dersom du har gode grunner.
Tips til selger og kjøper
Få oversikt over alle omkostninger i forkant av salget eller kjøpet. Lag et budsjett som viser hva du må betale på toppen av kjøpesummen. Dette unngår ubehagelige overraskelser når regningene begynner å tikke inn.
Sjekk salgsoppgave og vedtekter nøye før du signerer kontrakt. Her står det ofte hva som er inkludert i felleskostnadene og hva kjøper eller selger må dekke individuelt. I borettslag kan det for eksempel være forskjeller på hva som inngår.
Glem ikke fellesgjeld dersom du kjøper andelsleilighet. Selv om du slipper dokumentavgift, må du betale ned din andel av borettslagets gjeld. Dette påvirker din totale økonomi og må tas med i beregningen av totalkostnad.
Sett alltid av penger til uforutsette kostnader. Det kan dukke opp ekstra gebyrer, forsinkelser eller andre utgifter du ikke hadde planlagt. Et buffer på 10.000 til 20.000 kroner kan spare deg for stress.
Konklusjon
Både kjøper og selger betaler omkostninger ved boligsalg. Selger betaler for å klargjøre boligen, utarbeide dokumentasjon og markedsføre den. Kjøper betaler for å overta eiendommen juridisk gjennom tinglysning og dokumentavgift.
Mesteparten av de store kostnadene som dokumentavgift og tinglysning havner hos kjøper. For selveier kan dette utgjøre 3 til 4 prosent av kjøpesummen. Ved andelsleilighet slipper kjøper dokumentavgift, noe som gjør denne eierformen mer tilgjengelig.
Trenger du hjelp til å beregne omkostninger ved ditt boligsalg eller kjøp? Hos Meglertipset kan du enkelt sammenligne tilbud fra flere kvalifiserte meglere som kan gi deg full oversikt over alle kostnader. Tjenesten er helt gratis og uforpliktende.
