Hva er en tomannsbolig?
En tomannsbolig er en boligtype hvor to selvstendige boliger er bygget sammen, enten vegg-i-vegg (horisontaldelt) eller over/under hverandre (vertikaldelt). Begge enheter har egen inngang, egne tekniske anlegg og egen hage eller uteplass. I motsetning til en enebolig med utleieleilighet, er en tomannsbolig juridisk delt i to seksjoner eller to eiendommer, som hver har egen eier, eget gårds- og bruksnummer eller seksjonsnummer.
Det finnes to hovedtyper tomannsboliger i Norge: seksjonerte tomannsboliger og delte tomter. I en seksjonert tomannsbolig eier de to familiene hver sin seksjon, mens tomten er felles. Ved delt tomt har hver familie sin egen matrikkelenhet med egen tomtegrense. Begge løsninger gir selveierstatus, men praktiske og juridiske konsekvenser er litt ulike.
Fordeler og ulemper ved å eie en tomannsbolig
Den største fordelen ved tomannsbolig er økonomisk. Du deler byggekostnader som tomt, grunnmur, takkonstruksjon, brannvegger og i noen tilfeller tekniske anlegg. Dette kan gi en besparelse på 600 000 til 1,2 millioner kroner per bolig sammenlignet med to separate eneboliger. I tillegg får du mange av de samme kvalitetene som en enebolig – egen hage, privatliv og selveierstatus.
Ulempene handler mest om nærhet til naboen. Lydgjennomgang kan være et problem i eldre tomannsboliger bygget før strenge lydkrav kom på 2000-tallet. Du må også forholde deg til naboen i spørsmål om vedlikehold av felles tak, grunnmur eller brannvegg. Dersom den andre eieren ikke ønsker å betale for nødvendig vedlikehold, kan dette bli en kilde til konflikt.
- Lavere byggekostnad sammenlignet med enebolig
- Egen inngang og egen hage
- Selveierstatus med full kontroll over egen seksjon
- Felles vedlikehold av tak og yttervegger kan være en utfordring
- Lydkrav mellom enhetene må være oppfylt (R'w minst 55 dB)
- Brannkrav mellom boenhetene er strengere enn i enebolig
Prisnivå for tomannsbolig i 2026
Prisene for tomannsboliger varierer kraftig med beliggenhet. I 2026 ligger snittprisen i Oslo på rundt 7,2 millioner kroner for en tomannsboligseksjon, mens du i Bergen betaler cirka 5,9 millioner og i Trondheim 5,4 millioner. I mindre byer og tettsteder kan du finne tomannsboliger fra 2,8 millioner og oppover. Kvadratmeterprisen for tomannsboliger ligger vanligvis 10-15 prosent lavere enn for eneboliger i samme område.
Ved nybygg er byggekostnad per kvadratmeter for en tomannsbolig typisk 32 000 til 42 000 kroner inkludert moms, uten tomt. For en tomannsbolig på 140 kvadratmeter per enhet snakker vi altså om rundt 4,5 til 5,9 millioner kroner per seksjon i byggekostnad alene. Tomt kommer i tillegg og varierer fra 500 000 kroner i distriktene til 4 millioner kroner i sentrale strøk.
Vurderer du å selge hus som i dag er en tomannsbolig eller del av en tomannsbolig? Da må du ta hensyn til både meglerhonorar, markedsføring og eventuell samordning med den andre eieren dersom dere ønsker å selge samtidig.
Skatt og dokumentavgift ved kjøp av tomannsbolig
Når du kjøper en tomannsbolig betaler du 2,5 prosent dokumentavgift av tomteverdien ved kjøp av etablert bolig. På en tomannsboligseksjon med tomteverdi på 2 millioner kroner blir dokumentavgiften 50 000 kroner. Ved nybygg betaler du kun dokumentavgift av tomteverdien, noe som kan gi en betydelig besparelse. I tillegg kommer tinglysningsgebyr på 585 kroner for skjøtet og 585 kroner per pantedokument.
For utleie av hele eller deler av tomannsboligen gjelder samme regler som for andre boliger. Dersom du bor selv i minst halvparten av boligen regnet i utleieverdi, er leieinntekten skattefri. Leier du ut mer enn halvparten, må du skatte av leieinntektene etter fradrag for kostnader. Skattesatsen er 22 prosent i 2026.
Regelverk for tomannsbolig - dette sier loven
Tomannsboliger reguleres først og fremst av plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og grannelova. Etter plan- og bygningsloven stilles det strenge krav til brannskille mellom de to boenhetene – minst REI 60, som betyr at veggen må motstå brann i 60 minutter. Lydkravet er R'w 55 dB for luftlyd og L'n,w 53 dB for trinnlyd mellom enhetene.
Eierseksjonsloven gjelder dersom tomannsboligen er seksjonert. Da utgjør de to boenhetene et sameie hvor felles vedlikehold, økonomi og bruk reguleres av sameievedtekter. Hver seksjon har én stemme på sameiermøtet, og viktige beslutninger krever to tredjedels flertall. Ved uenighet om vedlikehold kan hver seksjonseier kreve at nødvendige tiltak gjennomføres gjennom namsmannen.
Finansiering og lån til tomannsbolig
Bankene behandler tomannsbolig på samme måte som enebolig ved lånesøknad. Du kan maksimalt låne 85 prosent av kjøpesummen, og totalgjelden må ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. For en tomannsboligseksjon til 6 millioner kroner betyr det at du må ha minst 900 000 kroner i egenkapital. Effektiv rente i 2026 ligger på cirka 5,3 til 5,8 prosent for boliglån.
Ved kjøp av begge seksjoner i en tomannsbolig, for eksempel sammen med familie eller for å drive utleie, regnes den ene seksjonen som sekundærbolig. Da er egenkapitalkravet strengere – minimum 15 prosent egenkapital og typisk lavere belåningsgrad. Husk også at leieinntekter teller positivt i gjeldsvurderingen med typisk 70-80 prosent av forventet leieinntekt.
Mange som vurderer tomannsbolig sammenligner også med selveierleilighet, spesielt i byer hvor begge boligformer gir selveierstatus, men med ulike fellesskapsløsninger og ulik grad av egen utendørs areal.
Salg av tomannsbolig – slik går du frem
Ved salg av tomannsbolig bør du først innhente tilstandsrapport fra takstmann. Dette er spesielt viktig for tomannsboliger fordi felles bygningsdeler som tak, yttervegg og grunnmur må beskrives grundig. Kjøper vil gjerne vite tilstand på disse, ettersom kostnader til fremtidig vedlikehold skal deles med nabo. Tilstandsrapport koster typisk 14 000 til 22 000 kroner.
Meglerhonoraret ved salg av tomannsbolig ligger på 40 000 til 85 000 kroner, avhengig av prisklasse og geografisk område. I tillegg kommer kostnader til markedsføring (15 000 til 30 000 kroner), styling (8 000 til 25 000 kroner) og boligselgerforsikring (typisk 6 000 til 14 000 kroner). Totalt bør du regne med salgskostnader på 85 000 til 160 000 kroner.
Ofte stilte spørsmål om tomannsbolig
Kan jeg bygge om en enebolig til tomannsbolig?
Ja, men det krever byggesøknad og at reguleringsplanen for området tillater tomannsbolig. Du må også sikre at brannkrav og lydkrav oppfylles mellom de nye boenhetene. Typisk ombyggingskostnad er 650 000 til 1,4 millioner kroner for en standard enebolig.
Må jeg ha samtykke fra naboen for å seksjonere tomannsboligen?
Ved førstegangsseksjonering av en allerede etablert tomannsbolig må alle eiere samtykke. Dersom tomannsboligen allerede er seksjonert, kan du fritt selge din egen seksjon uten naboens samtykke.
Hvor stor kan en tomannsbolig være?
Det finnes ingen lovbestemt maksstørrelse, men kommunale reguleringsplaner setter ofte grenser for utnyttelsesgrad (BYA) og maksimal bygningshøyde. Typiske tomannsboliger i Norge har mellom 100 og 180 kvadratmeter BRA per seksjon.
Hva er forskjellen på tomannsbolig og rekkehus?
Tomannsbolig består av kun to boenheter som er bygget sammen, mens et rekkehus har tre eller flere boenheter i samme rekke. Juridisk og byggeteknisk er kravene ganske like, men sameier med flere rekkehus har mer komplekse fellesskapsregler.
Trenger du hjelp med boligkjøp eller boligsalg? Bruk Meglertipset for å sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere raskt og enkelt.
