Hva er dokumentavgift?
Dokumentavgift er en statlig avgift på 2,5 prosent av kjøpesummen ved overdragelse av fast eiendom. Avgiften betales til Kartverket når eierskiftet tinglyses. Dette gjelder ved kjøp av eiendom med grunnbok-hjemmel.
Formålet med dokumentavgiften er å finansiere statskassen. Avgiften har eksistert lenge og er en betydelig inntektskilde for staten. For deg som kjøper betyr det en ekstra kostnad utover kjøpesummen.
Avgiften kalles ofte "flytteskatt" i dagligtale fordi den påløper når eiendom skifter eier. Dette er misvisende ettersom du betaler avgiften selv om du ikke fysisk flytter, for eksempel ved kjøp av fritidseiendom.
Hvem må betale dokumentavgift er normalt kjøper av eiendommen. Selger har ingen plikt til å betale avgiften med mindre det er avtalt spesielt. Avgiften må betales før tinglysing kan gjennomføres.
Slik beregner du dokumentavgiften
Beregningsgrunnlaget er kjøpesummen for eiendommen. Dersom du kjøper en bolig for 4 millioner kroner, er grunnlaget 4 millioner. Dokumentavgiften blir da 4.000.000 × 2,5 % = 100.000 kroner.
Ved kjøp av tomt med påstående bygning beregnes avgiften av total kjøpesum. Dersom tomten koster 2 millioner og huset står for 3 millioner, er grunnlaget 5 millioner kroner totalt.
Omkostninger som ikke inngår i kjøpesummen påvirker ikke avgiften. Meglerhonorarer, tinglysingsgebyr og andre kostnader kommer i tillegg, men inngår ikke i beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften.
Eksempel: Kjøp av enebolig
- Kjøpesum: 6.000.000 kroner
- Dokumentavgift: 6.000.000 × 2,5 % = 150.000 kroner
- Total kostnad: 6.150.000 kroner (pluss andre omkostninger)
Les mer om alle omkostninger ved boligkjøp.
Når slipper du å betale dokumentavgift?
Det finnes flere unntak fra dokumentavgiftsplikten. Disse unntakene kan spare deg for titusener eller hundretusener av kroner. Kjenn til reglene før du inngår avtale.
Borettslag og andelsleiligheter
Kjøp av andel i borettslag er fritatt for dokumentavgift. Dette er en av de største fordelene ved å kjøpe andelsleilighet fremfor selveier. På en leilighet til 4 millioner kroner sparer du 100.000 kroner.
Bakgrunnen er at du ikke kjøper fast eiendom, men en andel i et boligselskap. Selskapet eier bygningen, og du får bruksrett til en bestemt leilighet. Dette regnes ikke som overdragelse av fast eiendom.
Aksjeleiligheter behandles likt med andelsleiligheter. Også her kjøper du aksjer i et selskap, ikke eiendom direkte. Dokumentavgift påløper derfor ikke.
Les mer om forskjellen på borettslag og selveier.
Arv
Overdragelse ved arv er fritatt for dokumentavgift. Dersom du arver fast eiendom fra foreldre eller andre, betaler du ikke dokumentavgift ved tinglysing av skjøtet. Dette gjelder kun fallen arv etter dødsfall.
Dette gjelder både ved arv etter testament og ved arv etter loven. Fritaket gjelder kun for den ideelle arveandelen du arver. Dersom to søsken arver hus sammen og den ene skal overta hele, må vedkommende betale 2,5 prosent dokumentavgift på den halvparten som kjøpes ut fra søskenet.
Arveforskudd eller gave til barn mens giver lever gir ikke fritak for dokumentavgift. Dersom foreldre gir deg bolig mens de lever, påløper dokumentavgift på markedsverdi selv om det kalles "forskudd på arv".
Gave mellom visse nærstående
Gave av fast eiendom mellom ektefeller, samboere eller til livsarvinger (barn, barnebarn) er fritatt for dokumentavgift. Dette gjelder under visse vilkår.
Gave til barn er fritatt dersom gaven er reell og ikke skjuler et vanlig kjøp. Dersom barnet betaler markedspris, regnes det som kjøp og dokumentavgift påløper. Men gave uten vederlag eller med symbolsk vederlag er fritatt.
Gave mellom ektefeller er fritatt uavhengig av begrunnelse. Dette kan brukes ved omorganisering av eierskap mellom ektefeller uten at dokumentavgift påløper.
Samboere har samme rett som ektefeller dersom de har felles barn eller har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år sammenhengende frem til samlivsbruddet. Uten felles barn må samboertiden dokumenteres nøye med folkeregisterutskrift.
Skifte ved skilsmisse eller samlivsbrudd
Skifte av fast eiendom ved skilsmisse er fritatt for dokumentavgift. Dersom den ene ektefellen overtar boligen som del av skifteoppgjøret, betales ikke dokumentavgift selv om vedkommende "kjøper ut" den andre.
Ved samlivsbrudd gjelder samme fritak dersom paret har felles barn eller har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år sammenhengende frem til bruddet. Dette sikrer at samboere stilles likt med ektefeller ved samlivsbrudd, men krever lengre dokumentert samboertid enn mange tror.
Viktig er at overdragelsen må skje som ledd i skiftet. Dersom overdragelsen skjer lenge før eller etter bruddet, kan skattemyndighetene vurdere det som vanlig kjøp med dokumentavgiftsplikt.
Generasjonsskifte av bedrift
Overdragelse av fast eiendom som ledd i generasjonsskifte av familieeid bedrift kan være fritatt for dokumentavgift. Dette gjelder under strenge vilkår fastsatt i lov.
Formålet er å lette overføring av bedrifter til neste generasjon uten at dokumentavgift blir en hindring. Reglene er komplekse og krever juridisk og skattemessig rådgivning.
Omdanning av selskapsform
Ved omdanning fra aksjeselskap til borettslag eller omvendt, kan eiendom overføres uten dokumentavgift under visse vilkår. Dette gjelder ved såkalt skattefri fusjon eller fisjon.
Dette er sjeldent aktuelt for vanlige boligkjøpere, men kan være relevant ved større eiendomstransaksjoner eller omorganisering av boligselskap.
Nybygg versus bruktbolig – forskjellen i praksis
Ved kjøp av nybygg direkte fra utbygger (førstegangsoverdragelse av nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk) beregnes dokumentavgift kun av tomteverdien. Byggekostnadene er fritatt. Dette er en stor økonomisk fordel ved å kjøpe nytt fremfor brukt.
Bruktbolig beskattes av hele kjøpesummen. Dette er en vesentlig forskjell som kan utgjøre titusener av kroner i dokumentavgift.
Eksempel: Kjøp av nybygg fra utbygger
- Total kjøpesum: 5.500.000 kroner
- Tomteverdi: 1.500.000 kroner
- Byggekostnader: 4.000.000 kroner
- Dokumentavgift: 1.500.000 × 2,5 % = 37.500 kroner
Eksempel: Kjøp av tilsvarende bruktbolig
- Kjøpesum: 5.500.000 kroner
- Dokumentavgift: 5.500.000 × 2,5 % = 137.500 kroner
- Forskjell: 100.000 kroner mer i dokumentavgift for bruktbolig
Eksempel: Eier tomt og bygger selv
- Tomtekjøp tidligere: 1.500.000 kroner (dokumentavgift 37.500 kroner betalt da)
- Byggekostnader: 3.500.000 kroner (ingen dokumentavgift)
- Total investering: 5.000.000 kroner
- Total dokumentavgift betalt: 37.500 kroner
Viktig: Fritaket for byggekostnader gjelder kun ved førstegangsoverdragelse fra utbygger. Ved videresalg av boligen senere, påløper dokumentavgift av hele kjøpesummen for ny kjøper.
Slik betaler du dokumentavgiften
Betaling skjer til Kartverket når eierskiftet tinglyses. Megler eller advokat som håndterer transaksjonen sørger normalt for betaling og tinglysing på vegne av kjøper.
Betalingsfristen er samtidig med tinglysing. Du kan ikke tinglyse eierskiftet uten å betale dokumentavgiften først. Kartverket krever dokumentasjon på betaling før tinglysing gjennomføres.
Tinglysingsgebyret kommer i tillegg til dokumentavgiften. Per 2026 er tinglysingsgebyret for skjøte 585 kroner. Dette er en liten kostnad sammenlignet med dokumentavgiften.
Refusjon ved feil beregning kan søkes dersom du har betalt for mye. Dersom kjøpesummen senere justeres eller overdragelsen annulleres, kan du søke Kartverket om refusjon.
Fritak ved samlivsbrudd – unngå avgift-smellen
Ved samlivsbrudd kan dokumentavgiften bli en uventet kostnad dersom du ikke kjenner fritaksreglene. Her er hva du må vite for å unngå avgift ved overtakelse av felles bolig.
Vilkår for fritak
Felles barn gir automatisk rett til fritak. Dersom dere har barn sammen, er overdragelsen fritatt for dokumentavgift uavhengig av hvor lenge dere har vært samboere.
Samboertid på minst to år sammenhengende gir også fritak dersom dere ikke har felles barn. Dere må ha hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år sammenhengende frem til samlivsbruddet. Dette må dokumenteres med folkeregisterutskrift.
Overdragelsen må skje som ledd i samlivsbrudd. Dersom overdragelsen skjer år etter bruddet, kan skattemyndighetene vurdere det som vanlig kjøp. Det er derfor viktig å gjennomføre overdragelsen relativt raskt etter bruddet.
Dokumentasjon som kreves
Folkeregisterutskrift som viser felles adresse i nødvendig periode må fremlegges. Kartverket krever dokumentasjon før fritak innvilges.
Erklæring om samlivsbrudd kan kreves dersom tidspunktet for brudd ikke fremgår av andre dokumenter. Begge parter bør signere erklæring som bekrefter bruddet og tidspunkt.
Vurder juridisk bistand ved kompliserte situasjoner. Dersom det er tvil om vilkårene er oppfylt, kan advokat bistå med dokumentasjon og søknad om fritak.
Boligkjøperens sjekkliste før kontraktsmøtet
Før du signerer kjøpskontrakt, sjekk følgende for å unngå overraskelser:
1. Beregn dokumentavgiften
- Kjøpesum × 2,5 % = dokumentavgift
- Legg til tinglysingsgebyr (ca. 585 kroner)
- Budsjetter total kostnad inkludert alle omkostninger
2. Sjekk om fritak gjelder
- Borettslag/aksjeleilighet? Fritatt
- Arv? Fritatt
- Gave fra foreldre? Fritatt
- Ektefelle/samboer? Sjekk vilkår
3. Dokumenter fritaksgrunnlag
- Samle dokumentasjon som beviser fritaksgrunn
- Folkeregisterutskrift ved samboerforhold
- Arveattest ved arv
- Ektepakt eller vigselsdokument ved ekteskap
4. Budsjetter likviditet
- Dokumentavgift betales ved tinglysing
- Normalt 1-2 uker etter kontraktssignering
- Sørg for å ha pengene tilgjengelig
5. Avklar hvem som håndterer betalingen
- Megler eller advokat betaler normalt på dine vegne
- Bekreft prosedyre på kontraktsmøtet
- Få kvittering på betalt dokumentavgift
Les mer om hele kjøpsprosessen i vår store guide.
Dokumentavgift versus andre eiendomsformer
Forståelsen av når dokumentavgift påløper krever kunnskap om ulike eiendomsformer. Her er oversikten:
Selveier (eid seksjon) → Dokumentavgift 2,5 %
- Du eier leiligheten som fast eiendom
- Tinglyst hjemmel i grunnboken
- Dokumentavgift påløper ved kjøp
Borettslag (andel) → Ingen dokumentavgift
- Du eier andel i boligselskap
- Bruksrett til bestemt leilighet
- Dokumentavgift påløper ikke
Aksjeleilighet → Ingen dokumentavgift
- Du eier aksjer i boligselskap
- Bruksrett til bestemt leilighet
- Dokumentavgift påløper ikke
Tomt (ubebygd) → Dokumentavgift 2,5 %
- Kjøp av tomt er eiendomsoverdragelse
- Dokumentavgift på tomtekjøpesummen
Fritidseiendom → Dokumentavgift 2,5 %
- Hytte eller fritidsbolig behandles likt med primærbolig
- Dokumentavgift på kjøpesummen
Vanlige misforståelser om dokumentavgift
"Dokumentavgift er det samme som eiendomsskatt" – Feil. Dokumentavgift betales én gang ved kjøp. Eiendomsskatt betales årlig til kommunen av alle eiendomseiere.
"Jeg slipper dokumentavgift hvis jeg betaler kontant" – Feil. Betalingsmåte påvirker ikke avgiftsplikten. Dokumentavgift beregnes av kjøpesummen uavhengig av hvordan du finansierer kjøpet.
"Fritak gjelder automatisk ved arv" – Delvis feil. Fritaket gjelder, men må dokumenteres til Kartverket. Uten riktig dokumentasjon kan avgift påløpe ved feiltagelse.
"Megler betaler dokumentavgiften" – Feil. Megler betaler på vegne av kjøper, men pengene kommer fra kjøper. Dette er din kostnad, ikke meglers.
"Dokumentavgift kan trekkes fra på skatten" – Feil. Privatpersoner kan ikke trekke fra dokumentavgift på skattemeldingen. Dette er en privat kostnad.
Fremtidige endringer i dokumentavgiften?
Dokumentavgiftssatsen har vært 2,5 prosent siden 2005. Det har vært politisk debatt om å redusere eller fjerne avgiften, men ingen konkrete endringsforslag er vedtatt per 2026.
Argumenter for å fjerne avgiften er at den hemmer boligmobilitet og rammer unge førstegangskjøpere hardt. En bolig til 4 millioner kroner koster 100.000 kroner i dokumentavgift, som er penger mange førstegangskjøpere ikke har.
Argumenter for å beholde avgiften er at den gir staten betydelige inntekter og at fritak for borettslag allerede gir førstegangskjøpere fordel ettersom mange starter med andelsleilighet.
Hold deg oppdatert om eventuelle lovendringer gjennom statsbudsjettet som legges frem hvert år i oktober. Endringer i dokumentavgiften vil normalt tre i kraft fra neste årsskifte.
Oppsummering: Slik unngår du å betale for mye
Dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen er en betydelig kostnad ved boligkjøp. For en bolig til 5 millioner kroner betyr det 125.000 kroner. Kjenn til fritaksreglene for å spare penger.
Borettslag og aksjeleiligheter er fritatt for dokumentavgift. Dette er ofte den beste måten å spare avgiften på, særlig for førstegangskjøpere. En andelsleilighet til 4 millioner kroner sparer deg 100.000 kroner.
Arv, gave og skifte ved samlivsbrudd gir fritak under visse vilkår. Sørg for å dokumentere fritaksgrunnlaget til Kartverket for å unngå at avgift påløpes ved feiltagelse.
Beregn dokumentavgiften før budgivning. Dette er en kostnad som kommer i tillegg til kjøpesummen og må budsjetteres. Mangel på likviditet til dokumentavgift kan stoppe transaksjonen.
Kontakt megler eller advokat dersom du er usikker på om fritak gjelder i din situasjon. Riktig veiledning kan spare deg for titusener i unødvendig avgift.
Trenger du hjelp til boligkjøp eller vil finne en kvalifisert megler? På Meglertipset kan du sammenligne eiendomsmeglere og få uavhengig veiledning om budgivning og alle omkostninger ved boligkjøp.
