Hva er en boligsalgsrapport?
En boligsalgsrapport er et dokument utarbeidet av bygningssakkyndig takstmann som beskriver boligens tekniske tilstand. Formålet er å gi kjøper objektiv informasjon om boligen de vurderer å kjøpe, og å beskytte selger mot fremtidige krav ved å dokumentere boligens faktiske tilstand.
Innholdet dekker alt fra bygningstekniske forhold som fukt, råte og konstruksjon, til praktisk informasjon om areal, installasjoner og vedlikeholdsbehov. Rapporten inneholder også bilder, arealmåling og tilstandsgrader for alle bygningsdeler. Markedsvurdering og prisanslag utarbeides normalt separat, vanligvis av eiendomsmegler.
Rapporten er et viktig verktøy for å oppfylle selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven. Ved å dokumentere kjente feil og boligens generelle stand, reduserer du som selger risikoen for at kjøper kan komme med krav senere. Du har fortsatt ansvar for egne opplysninger også utenfor rapporten. Dette gir begge parter trygghet i transaksjonen.
For kjøper gir rapporten grunnlag for å vurdere både boligens faktiske tilstand og om prisantydningen er rimelig. De får profesjonell vurdering av potensielle vedlikeholdskostnader og kan ta informerte beslutninger før de legger inn bud. Les mer om verdivurdering.
Boligsalgsrapport vs. tilstandsrapport og verditakst
I dag brukes begrepene boligsalgsrapport og tilstandsrapport ofte om samme dokument. En tilstandsrapport etter NS 3600 tilpasset boligsalg kalles gjerne boligsalgsrapport. Dette er den mest brukte rapporttypen ved boligsalg fordi den dokumenterer teknisk tilstand grundig.
Verditakst eller verdivurdering gir kun et estimat på boligens markedsverdi uten teknisk gjennomgang. Dette brukes ved refinansiering, arveoppgjør eller skilsmisse hvor man kun trenger verdianslag. Den gir ikke informasjon om teknisk tilstand.
Kombinasjon av tilstandsrapport og verdivurdering får du normalt ved at megler bestiller tilstandsrapport fra takstmann og selv utarbeider prisantydning. Noen tilbyr også pakkeløsninger hvor begge dokumenter leveres sammen, men fra ulike fagpersoner.
Når du trenger hva avhenger av situasjonen. Ved vanlig boligsalg er tilstandsrapport (boligsalgsrapport) nødvendig for å dokumentere tilstand. Prisantydning kommer fra megler. Ved refinansiering holder verdivurdering alene. Snakk med megleren om hva som passer din situasjon.
Dette inneholder en boligsalgsrapport
Teknisk tilstand vurderes for alle viktige bygningsdeler som tak, fasade, grunnmur, vinduer, våtrom og tekniske installasjoner. Takstmannen gir tilstandsgrad (TG) for hver bygningsdel og påpeker eventuelle feil eller mangler. Dette er kjernen i rapporten.
Arealmåling etter gjeldende standard (BRA-i) dokumenterer boligens faktiske areal. Dette er viktig både for prissammenligning og for at kjøper vet hva de får. Feil arealmåling er en vanlig kilde til tvister.
Bilder dokumenterer boligens tilstand på takseringstidspunktet. Takstmannen tar bilder av alle rom og eventuelle skader eller mangler. Dette er viktig bevis for hvordan boligen faktisk så ut ved salg.
Lovlighet sjekkes ved at takstmannen undersøker om bygget samsvarer med kommunens dokumentasjon. Ulovlige tilbygg, manglende ferdigattest eller andre avvik dokumenteres. Dette er kritisk informasjon for kjøper.
Sammendrag og konklusjon på forsiden gir rask oversikt over boligens viktigste egenskaper, største utfordringer og anbefalt vedlikehold. Dette er det første både selger og kjøper leser.
Tilstandsgrader (TG0–TG3 og TGiU) forklart enkelt
TG0 betyr ingen merknad og brukes når bygningsdelen er i meget god stand uten registrerte avvik. Dette er sjeldent på eldre boliger, men vanlig på nybygg eller nylig oppgraderte deler.
TG1 betyr mindre avvik som krever utbedring eller overvåking. Dette kan være små kosmetiske skader eller mindre slitasje. Kostnadene er typisk lave og avvikene er ikke kritiske.
TG2 betyr vesentlige avvik som bør utbedres uten at det er kritisk. Eksempler er punkterte vinduer, moderat råte eller utdaterte installasjoner. Utbedring bør planlegges, men ikke nødvendigvis umiddelbart.
TG3 betyr alvorlige avvik som krever utbedring raskt. Dette kan være store fuktskader, alvorlig råte eller konstruksjonsproblemer. Slike forhold påvirker boligens verdi betydelig og må håndteres.
TGiU betyr ikke undersøkt og brukes når takstmannen ikke har kunnet inspisere en bygningsdel. Kjøper må være klar over at tilstanden er ukjent og kan inneholde skjulte feil.
Krav og regelverk etter avhendingsloven (2022)
Opplysningsplikten ble betydelig skjerpet ved lovendringen i 2022. Selger kan ikke lenger selge boligen "som den er" med generelle forbehold som gir reell beskyttelse. Du må opplyse om alle kjente feil og forhold ved boligen. Boligsalgsrapporten hjelper deg med å oppfylle denne plikten.
NS 3600 er bransjestandarden for tilstandsanalyse av byggverk. Standarden er ikke lovpålagt, men benyttes i praksis ved de aller fleste boligsalg. Den definerer hvordan undersøkelsen skal gjøres, hva som skal dokumenteres og hvordan tilstandsgrader skal brukes.
Generelle "som den er"-forbehold gir i dag begrenset beskyttelse og fritar ikke selger fra opplysningsplikten. Kun spesifikke, kjente feil kan forbeholdes. Dette gjør boligsalgsrapporten enda viktigere som dokumentasjon.
Selgers ansvar varer i fem år etter overtakelse. Dersom kjøper oppdager feil du ikke opplyste om, kan de kreve prisavslag eller utbedring. Boligsalgsrapporten beskytter deg ved å dokumentere hva som var kjent ved salg. Les mer om boligselgerforsikring.
Hva koster en boligsalgsrapport?
Typiske priser for boligsalgsrapport ligger på 7.000 til 20.000 kroner avhengig av boligens størrelse og type. En leilighet på 60 m² koster ofte 7.000 til 10.000 kroner. En enebolig på 150 m² kan koste 15.000 til 20.000 kroner.
Hva som påvirker kostnaden er primært boligens størrelse, alder og kompleksitet. Eldre boliger tar lengre tid å undersøke. Boliger med kjeller, loft eller flere bygninger koster mer. Reiseavstand kan også påvirke prisen noe.
Hva du får igjen for investeringen er trygghet, beskyttelse mot fremtidige krav og bedre salgbarhet. En bolig med boligsalgsrapport selger raskere og til bedre pris fordi kjøpere har tillit til dokumentasjonen. Investeringen kommer ofte tilbake mangedoblet.
Sammenlign med kostnadene ved én eneste reklamasjon fra kjøper. Juridisk bistand og utbedring ved funn av skjulte feil kan lett koste 50.000 til 200.000 kroner. Boligsalgsrapporten til 12.000 kroner er billig forsikring mot slik risiko. Les mer om hva det koster å selge bolig.
Må man ha boligsalgsrapport ved boligsalg?
Boligsalgsrapport er ikke lovpålagt, men i praksis kan du ikke selge bolig trygt uten den. Meglere anbefaler sterkt at alle selgere får utarbeidet rapport fordi den beskytter både selger og kjøper. Banker forventer som regel at teknisk dokumentasjon foreligger, og baserer lånevurderingen på meglers salgsdokumentasjon inkludert tilstandsrapport.
Fordeler for selger inkluderer dokumentasjon av boligens tilstand, beskyttelse mot fremtidige krav og trygghet i salgsprosessen. Du vet at alt er på bordet og kan selge med god samvittighet. Dette reduserer stress betydelig.
Fordeler for kjøper er objektiv vurdering av boligens stand, grunnlag for å vurdere pris og mulighet til å planlegge fremtidige kostnader. De slipper å bekymre seg for skjulte feil som selger burde kjent til. Dette gir tryggere kjøp.
Uten rapport risikerer du at boligen blir vanskelig å selge. Seriøse kjøpere vil kreve dokumentasjon før de legger inn bud. Banker vil være mer tilbakeholdne med lån. I dagens marked forventes boligsalgsrapport ved de aller fleste boligsalg.
Slik forebygger rapporten konflikter og klagesaker
Dokumentasjon av tilstand på salgstidspunktet er det viktigste virkemiddelet mot fremtidige tvister. Rapporten viser objektivt hva som var kjent om boligens tilstand. Kjøper kan ikke senere påstå at de ikke visste om forhold som står i rapporten.
Tryggere budrunde fordi kjøperne har god informasjon og kan budgive med tillit. De trenger ikke å ta forbehold for ukjente forhold når de har solid dokumentasjon. Dette gir raskere salgsprosess og færre komplikasjoner.
Redusert økonomisk risiko for begge parter. Selger slipper å bekymre seg for fremtidige krav. Kjøper vet hva de får og kan planlegge økonomi deretter. Dette skaper et sunnere og mer forutsigbart marked.
Færre saker til boligtvistnemnda og domstolene. Når begge parter har god dokumentasjon, blir det mindre grunnlag for tvister. Eventuelle uenigheter løses lettere når objektiv fagkyndig vurdering foreligger.
Når bør boligsalgsrapporten bestilles?
Timing er viktig for å få best effekt av rapporten. Bestill boligsalgsrapport 2 til 3 uker før planlagt salgsoppstart. Dette gir tid til at eventuelle enkle feil kan utbedres før fotografering og visning. Du får også tid til å forberede deg mentalt på hva rapporten viser.
Gyldighet er ikke formelt regulert, men banker og meglere forventer rapport som er maks 6 måneder gammel. Eldre rapporter må ofte fornyes fordi forholdene kan ha endret seg. Tilstand på våtrom og tekniske installasjoner kan endre seg raskt.
Fersk rapport gir best effekt fordi den reflekterer nåværende tilstand. Kjøpere har tillit til at rapporten er oppdatert. Banker aksepterer den uten videre. Dette gir smidigere salgsprosess.
Vurder å oppdatere rapporten dersom viktige endringer har skjedd. Har du for eksempel utbedret fukt i kjeller eller skiftet vinduer etter at rapporten ble laget, bør dette dokumenteres. Enten ved ny rapport eller tilleggsnotat fra takstmann.
Alternativer til boligsalgsrapport
Verdivurdering alene uten teknisk gjennomgang er billigst, typisk 2.000 til 5.000 kroner. Dette gir kun prisanslag og egner seg ikke ved boligsalg hvor kjøper trenger teknisk informasjon. Bruk dette kun ved refinansiering eller lignende.
Verditakst er mer grundig verdivurdering, ofte 5.000 til 8.000 kroner. Den er mer detaljert enn enkel verdivurdering, men fortsatt uten teknisk tilstandsvurdering. Egner seg ved arveoppgjør eller skilsmisse.
Tilstandsrapport etter NS 3600 er den mest omfattende rapporttypen og brukes som boligsalgsrapport ved boligsalg. Prisen varierer fra 7.000 til 25.000 kroner avhengig av omfang og boligens størrelse. Dette er standardrapporten ved vanlig boligsalg.
Fordeler og ulemper ved alternativene er at verdivurderinger er billigere men mangler teknisk dokumentasjon. For vanlig boligsalg er tilstandsrapport (boligsalgsrapport) nødvendig for å dokumentere teknisk tilstand og oppfylle opplysningsplikten. Les tips til visning for mer om salgsforberedelser.
Viktige råd før du velger takstmann
Kvalitet er viktigere enn pris ved valg av takstmann. En grundig takstmann som finner alle feil beskytter deg bedre enn en billig takstmann som overser problemer. Spar ikke på feil sted når det gjelder dokumentasjon av din største investering.
Sjekk takstmannens ansvarsforsikring før bestilling. Alle seriøse takstmenn har yrkesansvarsforsikring som dekker eventuelle feil i rapporten. Be om bevis på forsikring og sjekk at den er gyldig.
Erfaringsreferanser kan du be om før du bestiller. Spør takstmannen om referanser fra tidligere oppdrag. Seriøse takstmenn har ingenting å skjule og gir gjerne kontaktinformasjon til fornøyde kunder.
Hva du bør sjekke før bestilling inkluderer pris, tidsramme, hva som er inkludert og takstmannens kvalifikasjoner. Få alt skriftlig slik at det ikke oppstår misforståelser senere. Spør om det er ekstra kostnader for omfattende rapporter.
Meglerens anbefaling er ofte et godt utgangspunkt. Meglere samarbeider med takstmenn de stoler på og som leverer kvalitet. Men du står fritt til å velge selv. Sammenlign gjerne tilbud fra flere. Les om hvordan velge riktig eiendomsmegler.
Oppsummering: Boligsalgsrapport for trygt salg
Boligsalgsrapporten (tilstandsrapport) er blitt bransjestandard ved boligsalg i Norge. Den dokumenterer boligens tekniske tilstand grundig og gir både selger og kjøper trygghet. Prisantydning utarbeides normalt separat av megler. Kostnaden på 7.000 til 20.000 kroner er en god investering.
Selv om rapporten ikke er lovpålagt, er den i praksis nødvendig for å selge boligen. Uten rapport blir boligen vanskelig å selge og du risikerer fremtidige krav fra kjøper. Alle seriøse meglere anbefaler boligsalgsrapport.
Velg kvalifisert takstmann med ansvarsforsikring. Bestill rapporten 2 til 3 uker før salgsoppstart for å ha god tid til eventuelle utbedringer. Sørg for at rapporten er fersk og oppdatert.
Trenger du hjelp til å finne riktig takstmann eller megler? Hos Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte meglere som kan anbefale gode takstmenn i ditt område. Les også den store guiden for boligsalg for komplett oversikt over salgsprosessen.
