Hva er egentlig boligselgerforsikring?
Boligselgerforsikring, tidligere kjent som eierskifteforsikring, er en forsikring som beskytter deg som selger mot økonomiske krav fra kjøper. Dersom kjøper oppdager feil eller mangler etter overtakelse, er det forsikringsselskapet som dekker utbedringskostnadene og den juridiske håndteringen.
Forsikringen har blitt en standard i det norske boligmarkedet etter lovendringer i 2022. Tidligere kunne selger selge boligen "som den er" med begrenset ansvar. I dag har selger et omfattende ansvar for feil og mangler, noe som gjør forsikringen svært relevant.
Forsikringen beskytter din personlige økonomi ved å overta ansvaret for reklamasjoner. I stedet for at du må håndtere krav, forhandlinger og mulig rettssak på egen hånd, tar forsikringsselskapet seg av alt. Dette gir trygghet og frigjør deg fra bekymringer etter salget.
Prisoversikt 2026: Hvor mye koster tryggheten?
Prisen på boligselgerforsikring beregnes med promillesatser som varierer fra 2,0 promille til 6,2 promille av salgssummen. Konkret sats avhenger av boligtype, størrelse og forsikringsselskap. For en leilighet solgt til 4 millioner kroner blir prisen typisk mellom 8.000 og 15.000 kroner.
Minimumspris hos de fleste forsikringsselskap varierer etter boligtype. For borettslag og leiligheter starter prisene typisk på rundt 4.000 til 6.000 kroner. For eneboliger og større eiendommer ligger minimumsprisen ofte mellom 8.000 og 12.000 kroner. Maksimumsprisen er ofte begrenset til rundt 50.000 til 80.000 kroner selv for svært dyre eiendommer.
Priseksempler viser at en leilighet til 3 millioner kroner typisk koster 7.500 kroner i forsikringspremie. En familiebolig til 6 millioner kroner koster rundt 18.000 kroner. En dyr enebolig til 12 millioner kroner kan koste mellom 35.000 og 50.000 kroner.
Prisen betales som engangsbeløp ved salget og gjelder i fem år etter overtakelse. Dette er den absolutte reklamasjonsfristen etter avhendingsloven, og forsikringen beskytter deg i hele denne perioden. Du betaler én gang og er dekket uten løpende premie. Les mer om hva en eiendomsmegler koster for full oversikt over alle salgskostnader.
Boligtype avgjør prislappen: Fra borettslag til enebolig
Selveierleiligheter har typisk lavest premiesats på rundt 2,0 til 3,0 promille. Dette skyldes at risikoen for store skjulte feil er lavere i leiligheter hvor byggets vedlikehold håndteres av sameiet. Taksten dekker kun innsiden av leiligheten.
Borettslag og andelsleiligheter ligger på samme nivå som selveierleiligheter. Premien beregnes av andelsverdi pluss eventuell fellesgjeld. Selv om eierformen er annerledes, er risikoen sammenlignbar med selveier.
Eneboliger får høyere premiesats på rundt 3,5 til 5,0 promille. Her må forsikringen dekke hele eiendommen inkludert tak, fasade, grunnmur og utvendige installasjoner. Risikoen for skjulte feil er større, spesielt i eldre boliger.
Fritidsboliger og hytter har ofte høyest premie på opptil 6,2 promille. Dette skyldes at disse eiendommene ofte ligger i områder med tøffe værforhold, har begrenset vedlikehold og kan ha utfordringer med fukt og råte. Forsikringsselskapene ser høyere risiko her.
Avhendingsloven og 10.000-kronersregelen
Lovendringene fra 2022 endret grunnleggende på bolighandel i Norge. Tidligere kunne selger selge boligen "som den er" med begrenset ansvar for feil. Nå har selger omfattende opplysningsplikt og ansvar for at boligen er i den stand som avtalt.
10.000-kronersregelen betyr at kjøper kun betaler en egenandel på 10.000 kroner ved berettigede krav. Dette gjelder uansett hvor store utbedringskostnadene er. Resten dekkes av forsikringen som beskytter selger mot det fulle ansvaret etter avhendingsloven.
Kjøpers terskel for å klage har dermed blitt svært lav. Tidligere måtte kjøper selv dekke advokatutgifter og utbedring. Nå kan de klage for bare 10.000 kroner, noe som har økt antallet reklamasjoner betydelig.
Uten forsikring ville du som selger stått ansvarlig for hele utbedringskostnaden pluss juridiske utgifter. Dette kan fort bli hundretusener av kroner ved skjulte feil som fuktskader eller konstruksjonsproblemer. Forsikringen beskytter deg mot dette.
Dette dekker forsikringen – og dette slipper du å håndtere
Forsikringen dekker berettigede krav fra kjøper ved feil og mangler som ikke var opplyst om. Dette inkluderer fuktskader i bad eller kjeller, arealavvik dersom boligen er målt for stor, skjulte konstruksjonsfeil og mangler ved tekniske installasjoner som rør og elektrisitet.
Forsikringsselskapets advokater overtar hele reklamasjonsprosessen. Du slipper å forhandle med kjøper, møte i rettsak eller håndtere krevende juridiske prosesser. Forsikringsselskapet vurderer om kravet er berettiget, forhandler med kjøpers advokat og dekker godkjente utbedringer.
Juridisk bistand er inkludert i forsikringen. Dersom kjøper kommer med grunnløse krav, håndterer forsikringsselskapet avvisningen. Du trenger ikke engasjere egen advokat eller bruke tid på saken. Alt håndteres av forsikringsselskapet.
Forsikringen dekker som regel ansvar oppad begrenset til boligens salgssum. Dette betyr at selv ved store krav, inkludert heving av kjøpet, er du beskyttet. Forsikringen skal dekke alle berettigede krav fra kjøper innenfor femårsperioden.
Opplysningsplikten: Din viktigste forsvarslinje
Forsikringen gjelder kun dersom du har oppfylt opplysningsplikten korrekt. Dette betyr at du må være helt ærlig i egenerklæringsskjemaet om alle kjente feil og forhold ved boligen. Skjuler du noe du visste om, kan forsikringen bli ugyldig.
Alle kjente feil må opplyses om. Dette gjelder både små og store ting som fuktproblemer, tidligere vannskader, byggearbeider uten godkjenning eller nabotvister. Dersom du er i tvil om noe skal opplyses, er det tryggere å ta det med enn å utelate det.
Forsikringsselskapet kan rette regresskrav mot deg dersom de oppdager at du bevisst har skjult informasjon. Dette betyr at de kan kreve tilbake pengene de har betalt til kjøper, pluss sine egne kostnader. Du står da uten forsikring og med fullt ansvar.
Megleren hjelper deg med å fylle ut egenerklæringen riktig. De stiller spørsmål og veileder deg gjennom prosessen. Men ansvaret for at informasjonen er korrekt ligger hos deg som selger. Les mer om selgerprosessen i den store guiden for boligsalg.
Når takstmannen trår feil: Er du fortsatt beskyttet?
Dersom takstmannen gjør feil i tilstandsrapporten ved å overse skader eller måle arealet feil, er du fortsatt beskyttet av boligselgerforsikringen. Forsikringen fungerer som et sikkerhetsnett som dekker både dine egne feil og takstmannens mangler.
Forsikringsselskapet dekker utbedringen overfor kjøper først. Deretter vurderer de om de skal kreve pengene tilbake fra takstmannen gjennom hans ansvarsforsikring. Dette kalles regress, men det håndteres mellom forsikringsselskapene uten at du blir involvert.
Du som selger skal ikke måtte forholde deg til hvem som teknisk sett er ansvarlig. Forsikringen sikrer at kjøper får dekket sitt krav raskt, og forsikringsselskapene ordner opp seg imellom. Dette gir deg trygghet uansett hvor feilen ligger.
Takstmannens ansvarsforsikring dekker profesjonelle feil i rapporten. Men dette er hans forsikringsselskap som håndterer, ikke ditt problem. Du har din boligselgerforsikring som beskytter deg uansett.
Vanskelig å prute? Slik fungerer markedet og megleravtalene
De fleste eiendomsmeglere har faste avtaler med ett eller noen få forsikringsselskap. Dette gjør det vanskelig for deg å sammenligne priser på egen hånd. Megleren vil typisk tilby forsikring fra sitt samarbeidsselskap som en del av pakken.
Koblingen mellom megler og forsikringsselskap betyr at megleren ofte får provisjon fra forsikringssalget. Dette skaper et insentiv for megleren å anbefale forsikring, selv i tilfeller hvor det kanskje ikke er strengt nødvendig. Vær oppmerksom på denne interessekonflikten.
Du kan be om tilbud fra andre forsikringsselskap, men dette krever egen innsats. De fleste velger meglerens tilbud fordi det er enkelt og integrert i salgsprosessen. Prisforskjellene er heller ikke så store at det lønner seg å bruke mye tid på sammenligning.
Forhandling om premien er begrenset. Premiesatsene er stort sett faste basert på boligtype og salgssum. Du kan likevel spørre megleren om de kan få bedre pris ved å kontakte forsikringsselskapet. Les mer om hvordan velge riktig eiendomsmegler.
Er det verdt pengene? Fordeler og ulemper ved å velge bort forsikring
Forsikringen gir trygghet og beskytter din økonomi mot uforutsette krav. Du slipper stress og bekymringer etter salget, og vet at eventuelle reklamasjoner håndteres profesjonelt. For de fleste er denne tryggheten verdt prisen.
Juridisk bistand via innboforsikringen er begrenset. Mange tror de er dekket av rettshjelp i innboforsikringen, men denne dekker kun advokatutgifter, ikke selve utbedringskostnadene. Du kan fort sitte igjen med regningen for reparasjoner selv om forsikringen dekker advokaten.
Nyere boliger med god stand kan vurderes uten forsikring. Dersom boligen er under fem år gammel, nylig totalrenovert og i perfekt stand, kan risikoen være lav. Men husk at selv nye boliger kan ha skjulte feil som fukt eller støy.
Kostnaden må veies mot risikoen. En forsikringspremie på 10.000 kroner er lite sammenlignet med potensielle krav på flere hundre tusen. De fleste eksperter anbefaler å tegne forsikring uansett boligens tilstand, nettopp fordi risikoen er vanskelig å forutsi.
Viktige unntak: Når kan du IKKE tegne boligselgerforsikring?
Tvangssalg og konkursbo kan ikke få boligselgerforsikring. Forsikringsselskapene krever at selger har hatt normal rådighet over boligen og tid til å opplyse korrekt om dens tilstand. Ved tvangssalg er disse forutsetningene ikke til stede.
Salg til nær familie omfattes ikke alltid. Mange forsikringsselskap nekter dekning ved salg til foreldre, barn, søsken eller ektefelle. Dette skyldes risiko for at partene samarbeider om å skjule feil. Sjekk med forsikringsselskapet om slikt salg kan forsikres.
Landbrukseiendommer og næringseiendom har ofte egne regler. Mange forsikringsselskap tilbyr ikke standard boligselgerforsikring for gårdsbruk, kombinasjonseiendommer eller rene næringsbygg. Her trengs spesialiserte forsikringsløsninger.
Boliger under oppføring eller omfattende rehabilitering kan ikke forsikres før arbeidet er ferdigstilt. Forsikringen forutsetter at boligen er i ferdig stand ved salget. Dersom det pågår større byggearbeider, må du vente til disse er fullført.
Boliger med kjente alvorlige feil får forbehold i forsikringen. Forsikringsselskapene avviser sjelden selve polisen, men tar forbehold for de kjente feilene. Dersom takstrapporten viser lekkasje på taket, vil forsikringen gjelde for resten av boligen, men ikke dekke krav knyttet til den kjente lekkasjen.
Oppsummering: Er boligselgerforsikring riktig for deg?
For de aller fleste boligselgere er boligselgerforsikring en god investering. Prisen på 4.000 til 80.000 kroner er liten sammenlignet med risikoen for å bli stilt overfor krav på flere hundre tusen kroner. Forsikringen gir trygghet og frigjør deg fra bekymringer.
Forsikringen beskytter både mot egne feil i opplysninger og takstmannens mangler. Du slipper å håndtere krevende reklamasjonsprosesser på egen hånd. Alt håndteres av forsikringsselskapets advokater mens du kan gå videre med livet.
Husk at forsikringen kun gjelder dersom du har oppfylt opplysningsplikten. Vær ærlig og grundig i egenerklæringen. Det er bedre å opplyse om for mye enn for lite. Din megler kan hjelpe deg med å fylle ut skjemaet riktig.
Trenger du hjelp til å finne riktig megler som kan veilede deg om boligselgerforsikring? Hos Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte meglere i ditt område som kan forklare forsikringsalternativene dine. Tjenesten er helt gratis og uforpliktende.
