Hva betaler du egentlig for? (Kjernen i meglerhonoraret)
Meglerhonorar er meglerens lønn for profesjonell håndtering av hele salgsprosessen fra prisantydning til overtakelse. Dette er ikke bare betaling for noen timers arbeid, men kompensasjon for kompetanse, ansvar og risiko.
Meglerens tid omfatter verdivurdering og befaring, produksjon av salgsoppgave, markedsføring og annonsering, visninger og håndtering av interessenter, budmottak og budjournalføring, kontraktsforhandling og juridisk håndtering, oppgjør og tinglysing.
Juridisk ansvar følger megleren i fem år etter salget. Dersom megler gjør feil i salgsoppgaven, gir feil opplysninger eller bryter eiendomsmeglingsloven, kan kjøper kreve erstatning. Dette ansvaret er en av grunnene til at meglere tar høye honorarer.
Tilgang til markedsføringsverktøy som profesjonelle fotografer, droneoperatører, Finn.no premium-plassering, sosiale medier-algoritmer og digitale visningsløsninger koster megleren penger. Dette inkluderes normalt i honoraret eller kommer som tillegg.
Meglerens kompetanse og erfaring med prisetting, forhandling og juridiske forhold er verdien du betaler for. En god megler kan gi deg hundretusener mer i salgspris gjennom riktig markedsføring og budprosess.
Les mer om hvordan velge riktig eiendomsmegler.
Provisjon, timepris eller fastpris? (Slik velger du riktig modell)
Tre betalingsmodeller dominerer markedet i 2026. Valget påvirker både kostnad og risiko for deg som selger.
Provisjon
Provisjon beregnes som prosent av salgsprisen. Typisk sats er 1,5 til 3 prosent avhengig av boligtype, beliggenhet og forventet salgspris.
Eksempel: Bolig solgt for 5 millioner kroner med 2 prosent provisjon gir meglerhonorar på 100.000 kroner (5.000.000 × 2 % = 100.000).
Når provisjon lønner seg er ved boliger med usikker verdi eller i marked med stigende priser. Dersom megleren får solgt til høyere pris enn forventet, betaler du mer i provisjon, men får også høyere nettopris.
Fordelen for selger er at megleren har insentiv til å få høyest mulig pris. Provisjon betyr at megleren tjener mer dersom salgsprisen blir høy.
Ulempen er at kostnad er vanskelig å forutsi. Dersom budgivningen blir intens og prisen stiger betydelig, øker også meglerhonoraret.
Forhandlingsrom finnes alltid på provisjonssatsen. Meglere har normalt 30 til 40 prosent margin og kan gå ned i prosent for å vinne oppdraget.
Fastpris
Fastpris er et avtalt beløp uavhengig av salgspris. Typisk fastpris for enebolig er 80.000 til 120.000 kroner, for leilighet 60.000 til 90.000 kroner.
Når fastpris lønner seg er ved boliger med kjent verdi i stabilt marked. Dersom du vet at boligen kommer til å selge for rundt prisantydning, gir fastpris forutsigbarhet.
Fordelen er forutsigbar kostnad. Du vet nøyaktig hva megleren koster uavhengig av salgspris.
Ulempen er at megleren kan mangle insentiv til å presse prisen opp. Dersom fastprisen er avtalt, tjener megleren like mye uansett om boligen selges for 4 eller 4,5 millioner.
Timepris
Timepris betales per time megleren jobber med salget. Typisk timesats er 2.000 til 3.500 kroner.
Når timepris kan fungere er ved enkle salg hvor det er lite arbeid involvert, for eksempel salg til kjent kjøper eller ved salg av hybel eller garasje.
Risiko for selger er at kostnadene løper ukontrollert. Dersom salget trekker ut i tid med mange visninger og mye kommunikasjon, kan regningen bli svært høy.
Risiko for megler er at de får underbetalt dersom salget går raskt. Derfor er timepris sjelden tilbudt av meglere.
Timepris anbefales sjelden. For de aller fleste boligsalg er provisjon eller fastpris bedre alternativer med mer forutsigbare kostnader.
Gebyrjungelen: De "skjulte" tilleggskostnadene
Meglerhonorar er bare en del av totalkostnaden. Flere faste gebyrer kommer normalt i tillegg og kan overraske selgere som ikke har lest oppdragsavtalen nøye.
Tilretteleggingsgebyr
Tilretteleggingsgebyr dekker meglerens administrative kostnader for oppstart av salget. Dette inkluderer produksjon av salgsoppgave, innhenting av dokumenter fra kommunen, oppretting av annonse på Finn.no og andre forberedelser.
Prisnivå er typisk 15.000 til 25.000 kroner. Dette betales uavhengig av om boligen selges eller ikke.
Forhandlingsrom finnes. Spør megler om dette gebyret kan inkluderes i totalprisen eller reduseres.
Oppgjørshonorar
Oppgjørshonorar dekker meglerens arbeid med oppgjør etter salget. Dette inkluderer beregning av oppgjør mellom kjøper og selger, tinglysing av skjøte, utbetaling av penger og avsluttende rapportering.
Prisnivå er typisk 5.000 til 10.000 kroner. Dette kommer i tillegg til meglerhonorar og betales ved overtakelse.
Enkelte meglere inkluderer oppgjør i totalprisen. Sjekk om dette er tilfelle før du signerer.
Visningsgebyr
Visningsgebyr betales per visning. Megleren bruker normalt to til tre timer per visning inkludert forberedelse, gjennomføring og etterarbeid.
Prisnivå er typisk 3.000 kroner per visning. Dersom boligen krever fire visninger, blir totalkostnaden 12.000 kroner.
Inkluderte visninger i noen avtaler. Enkelte meglere inkluderer to til tre visninger i totalprisen. Sjekk hva som gjelder i din avtale.
Forhandling kan gi deg inkluderte visninger. Dette er et av de enkleste punktene å forhandle på når du sammenligner tilbud fra flere meglere.
Markedsføringspakker
Markedsføringspakker varierer fra standard til premium. Standard pakke inkluderer normalt fotografering, Finn.no-annonsering og grunnleggende markedsføring.
Betaling skjer ved overtakelse. Nesten ingen meglere krever forskuddsbetaling i 2026. Hele regningen trekkes normalt direkte fra salgssummen ved oppgjør, slik at selger aldri trenger å ha kontanter klare for meglerhonoraret. Dette gjør likviditeten enklere for de fleste selgere.
Prisnivå standard pakke er normalt 15.000 til 25.000 kroner. Premium pakker med dronebilder, 3D-visning, profesjonell video og utvidet markedsføring i sosiale medier koster 35.000 til 60.000 kroner.
Vurder om premium lønner seg. For boliger over 5 millioner kroner eller boliger som trenger ekstra synlighet, kan premium-markedsføring være verdt kostnaden.
Les mer om hva det koster å selge bolig.
Markedsføringspakken: Fra standard til premium
Hva inneholder pakkene i 2026? Teknologien har utviklet seg betydelig, og forventningene til markedsføring er høyere enn noen gang.
Standard markedsføringspakke
Fotografering med profesjonell fotograf er minimum. 20 til 30 bilder av boligen fra ulike vinkler og rom er standard.
Finn.no-annonsering med god plassering inkluderes. Dette er den viktigste markedsføringskanalen i Norge.
Salgsoppgave i PDF-format med alle nødvendige opplysninger om boligen lastes opp digitalt.
Enkel markedsføring på meglerens Facebook og Instagram-sider er normalt inkludert.
Premium markedsføringspakke
Dronebilder viser tomten, beliggenhet og området fra luften. Dette er spesielt verdifullt for eneboliger med stor tomt eller god utsikt.
3D-visning og virtuell tur lar interessenter "gå rundt" i boligen digitalt. Dette reduserer antall fysiske visninger fra ukvalifiserte interessenter.
Profesjonell video på 1 til 2 minutter gir emosjonell tilknytning til boligen. Video deles på sosiale medier og får betydelig mer oppmerksomhet enn stillbilder.
Utvidet markedsføring i sosiale medier med betalte annonser til målgruppen. Algoritmer som "Smartsolgt" identifiserer potensielle kjøpere basert på demografi og interesser.
Digital annonsering koster mer enn mange tror. Betalte Facebook og Instagram-annonser til riktig målgruppe kan koste 10.000 til 20.000 kroner i tillegg til grunnpakken.
Vurder målgruppen for boligen. Dersom boligen passer for unge førstegangskjøpere, er sosiale medier ekstremt viktig. For eldre målgrupper er Finn.no viktigere.
Tilstandsrapport og eksterne kostnader
Selv om megleren koordinerer bestilling av tilstandsrapport, er dette eksterne kostnader som kommer i tillegg til meglerhonoraret.
Bygningssakkyndig (takstmann) utfører undersøkelsen og skriver rapporten. Dette er ikke meglerens arbeid, men en uavhengig tredjepartstjeneste.
Prisnivå basert på boligstørrelse: Leilighet 50 til 80 kvadratmeter koster 8.000 til 11.000 kroner. Enebolig 100 til 150 kvadratmeter koster 12.000 til 16.000 kroner. Større eiendommer over 200 kvadratmeter koster 18.000 til 25.000 kroner.
Strenge krav i avhendingsloven fra 2022 pålegger takstmann å foreta invasive undersøkelser der det er mulig. Dette inkluderer boring av hull i vegg på bad for å sjekke fukt. Kostnadene har derfor økt.
Ekstra undersøkelser ved mistanke om feil. Dersom takstmannen mistenker fukt, råte eller andre alvorlige feil, kan han anbefale ytterligere undersøkelser. Dette koster ekstra.
Selger må dekke kostnaden selv. Tilstandsrapporten er selgers ansvar og kan ikke trekkes fra meglerhonorar eller forhandles bort.
Eierskifteforsikring (boligselgerforsikring) er en tilleggskostnad. Dette koster normalt 0,2 til 0,5 prosent av salgssummen og beskytter deg mot reklamasjoner fra kjøper i fem år. For en bolig til 5 millioner blir dette 10.000 til 25.000 kroner.
Les mer om tilstandsrapport og boligselgerforsikring.
Kunsten å prute på megleren (Slik sparer du 20.000 kr)
Megleren har ofte 30 til 40 prosent av honoraret som sitt personlige dekningsbidrag. Resten går til meglerkjedens overhead, markedsføring og faste kostnader. Dette betyr at megleren har forhandlingsrom.
Strategi 1: Spill flere meglere mot hverandre
Be om tilbud fra tre til fire meglere. Gi alle samme informasjon om boligen og be om skriftlig tilbud på totalkostnad inkludert alle gebyrer.
Sammenlign ikke bare pris, men også tjenester. Hva inkluderes i prisen? Hvor mange visninger? Hvilken markedsføringspakke?
Bruk det beste tilbudet til å forhandle med din foretrukne megler. Vis at konkurrenten tilbyr billigere eller bedre pakke, og spør hva din megler kan gjøre.
Strategi 2: Forhandl på provisjonssats
Reduser provisjon fra 2 prosent til 1,5 prosent. På en bolig til 5 millioner kroner sparer du 25.000 kroner (5.000.000 × 0,5 % = 25.000).
Argumenter med at boligen er lettsalgt. Dersom boligen ligger sentralt, er i god stand og i etterspurt område, krever den mindre innsats fra megler.
Tilby kontantvederlag i stedet for provisjon. Foreslå fastpris på 90.000 kroner i stedet for 2 prosent provisjon på forventet pris 5 millioner (som ville gitt 100.000 kroner).
Strategi 3: Få inkludert visninger gratis
Visninger koster normalt 3.000 kroner per stykk. Fire visninger blir 12.000 kroner. Dette er et enkelt forhandlingspunkt.
Spør om de tre første visningene kan inkluderes i totalprisen. Mange meglere godtar dette for å vinne oppdraget.
Strategi 4: Kutt markedsføringspakken
Premium markedsføring med drone og video koster 20.000 til 35.000 kroner ekstra. Vurder om boligen virkelig trenger dette.
Standard fotografering og Finn.no-annonsering er ofte tilstrekkelig for normale boliger i gode områder. Drone og video gir størst effekt for eksklusive eiendommer eller vanskelig salgbare boliger.
Manuset for forhandling
"Jeg har fått tilbud fra tre meglere. Din pris er 120.000 kroner, mens konkurrenten tilbyr 95.000 inkludert tre visninger. Jeg ønsker å bruke deg, men kan du matche dette?"
Vær tydelig på at du sammenligner flere tilbud. Megleren vet at du har alternativer og vil normalt komme deg i møte.
Les mer om hvordan sammenligne meglere.
"Selge selv" versus tradisjonell megler: Et regnestykke
Digitale tjenester som Propr, Himla og lignende tilbyr selvbetjent boligsalg til brøkdel av tradisjonell meglerkostnad.
Kostnader ved å selge selv
Annonsering på Finn.no koster 10.000 til 15.000 kroner for premium plassering i 30 dager.
Fotograf for profesjonelle bilder koster 5.000 til 8.000 kroner.
Tilstandsrapport må du bestille selv til 10.000 til 16.000 kroner.
Juridisk bistand til kontraktsskriving og oppgjør koster 15.000 til 25.000 kroner hos advokat.
Total kostnad ved å selge selv: 40.000 til 64.000 kroner. Dette er 50 til 70 prosent billigere enn tradisjonell megler.
Risiko for lavere salgspris
Manglende erfaring med prisetting kan koste deg hundretusener. Megleren kjenner markedet og vet hva boliger faktisk selges for.
Dårligere markedsføring gir færre interessenter. Profesjonell megler har nettverk, erfaring med markedsføring og tilgang til kjøpere.
Svakere forhandlingsposisjon i budprosessen. Megleren er trent i å håndtere budrunder og få maksimal pris.
Regnestykke: Dersom du sparer 60.000 kroner i meglerkostnad, men selger boligen for 150.000 kroner lavere enn megler ville oppnådd, taper du 90.000 kroner netto.
Når det kan lønne seg å selge selv er ved salg til kjent kjøper hvor pris er avtalt på forhånd, ved salg av rimelige boliger hvor meglerkostnad er uforholdsmessig høy i prosent av salgspris, eller ved salg av garasje, hytte eller annen enkel eiendom.
Les mer om å selge bolig selv.
Skattefradrag: Staten tar deler av regningen
Dette er det viktigste punktet for lommeboken. Meglerhonorar og alle salgskostnader kan trekkes fra gevinsten ved salg av sekundærbolig, noe som reduserer den skattepliktige summen.
Hvordan det fungerer
Gevinst beregnes som salgspris minus kjøpspris minus dokumenterte utgifter til salg og forbedringer.
Eksempel: Du kjøpte bolig for 3 millioner og selger for 5 millioner. Gevinst før fradrag er 2 millioner kroner. Meglerhonorar og salgskostnader er 150.000 kroner. Gevinst etter fradrag blir 1.850.000 kroner.
Skatt på gevinst er 22 prosent. Uten fradrag hadde du betalt 440.000 kroner i skatt (2.000.000 × 22 %). Med fradrag betaler du 407.000 kroner (1.850.000 × 22 %). Skattebesparelsen er 33.000 kroner.
Reell kostnad for meglerhonorar blir derfor lavere. Dersom du betaler 150.000 kroner til megler, sparer du 33.000 kroner i skatt. Reell kostnad blir 117.000 kroner.
Hva kan trekkes fra
Meglerhonorar og alle gebyrer til megler er fullt fradragsberettiget.
Tilstandsrapport fra takstmann trekkes fra.
Eierskifteforsikring (boligselgerforsikring) er også fradragsberettiget. Dette koster normalt 0,2 til 0,5 prosent av salgssummen (8.000 til 25.000 kroner for en bolig til 5 millioner).
Markedsføringskostnader inkludert fotografering, annonsering og hjemmestyling er fradragsberettiget.
Advokatkostnader ved kontraktsskriving og oppgjør trekkes fra.
Dokumentasjon må oppbevares. Spar alle fakturaer og kvitteringer. Skatteetaten kan kreve dokumentasjon i opptil fem år.
Viktig unntak
Primærbolig er skattefri ved salg dersom du har bodd der minst ett av de siste to årene. Da får du ikke fradrag for meglerkostnader fordi det ikke er skattepliktig gevinst.
Sekundærbolig, hytte, utleiebolig eller bolig du ikke har bodd i, gir skattepliktig gevinst. Her er fradraget svært verdifullt.
Les mer om skatt ved salg av bolig.
Salgsgaranti: "Intet salg – ingen regning?"
Salgsgaranti markedsføres av mange meglere som trygghet for selger. Men hva betyr det egentlig?
Hva du slipper å betale
Meglerprovisjon eller fastpris betales ikke dersom boligen ikke selges. Dette er kjernen i salgsgarantien.
Oppgjørshonorar betales heller ikke siden det ikke blir noe oppgjør.
Hva du må betale uansett
Tilretteleggingsgebyr på 15.000 til 25.000 kroner betales selv om boligen ikke selges. Dette dekker meglerens arbeid med oppstart.
Tilstandsrapport fra takstmann må du betale uansett. Dette er ekstern kostnad som ikke refunderes.
Fotografering og markedsføring kan være inkludert i tilretteleggingsgebyr eller komme som eget gebyr. Sjekk avtalen nøye.
Visningsgebyr kan påløpe selv om boligen ikke selges. Noen meglere krever betaling for gjennomførte visninger.
Når salgsgaranti utløses
Boligen må være markedsført i avtalt periode. Normalt minimum tre måneder med aktiv markedsføring.
Selger må akseptere meglerens råd om prisantydning. Dersom selger insisterer på urealistisk høy pris, kan salgsgarantien bli ugyldig.
Les vilkårene nøye. Salgsgaranti høres trygt ut, men kan ha begrensninger som gjør den mindre verdifull enn du tror.
Juridisk rammeverk: Eiendomsmeglingsloven i korte trekk
Eiendomsmeglingsloven regulerer meglerens plikter og dine rettigheter som forbruker.
Skriftlighetskravet
Oppdragsavtalen må være skriftlig. Muntlige avtaler er ikke gyldige. Alt meglerhonorar og alle gebyrer må fremgå tydelig av avtalen.
Endringer må også være skriftlige. Dersom dere blir enige om nye vilkår underveis, må dette dokumenteres skriftlig.
Opplysningsplikt
Megler må gi deg full informasjon om alle kostnader før du signerer. Skjulte gebyrer som dukker opp i ettertid er ulovlig.
Megler må opplyse om interessekonflikter. Dersom megler kjenner kjøper personlig eller har andre relasjoner som kan påvirke salget, må dette opplyses.
God meglerskikk
Megler skal opptre i samsvar med god meglerskikk. Dette betyr profesjonell, ærlig og upartisk håndtering av salget.
Megler skal ivareta begge parters interesser. Selv om selger betaler megleren, har megler også ansvar overfor kjøper for å gi korrekt informasjon.
Brudd på god meglerskikk kan gi erstatningsansvar. Dersom megler opptrer uprofesjonelt eller uforsvarlig, kan du kreve erstatning.
Klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er gratis. Dersom du er misfornøyd med megleren, kan du klage uten kostnad.
Dokumentasjon og kommunale gebyrer
Megler må hente ut diverse dokumenter fra kommunen for å produsere fullstendig salgsoppgave. Dette koster penger som normalt legges til din regning.
Grunnboksutskrift
Grunnboksutskrift viser hvem som eier eiendommen, eventuelle heftelser og pantedokumenter. Gebyr er typisk 200 til 300 kroner.
Reguleringsplaner
Reguleringsplan viser hva eiendommen kan brukes til og eventuelle byggegrenser. Gebyr varierer mellom kommuner fra 500 til 1.500 kroner.
Rørleggertegninger
Tegninger av VA-anlegg (vann og avløp) kan være nødvendig ved enkelte salg. Gebyr er typisk 500 til 1.000 kroner.
Kart og annen dokumentasjon
Eiendomskart, situasjonskart og målebrev kan være nødvendig. Gebyrer varierer fra 300 til 800 kroner per dokument.
Total kostnad for dokumentasjon fra kommunen er normalt 2.000 til 5.000 kroner. Dette inkluderes ofte i tilretteleggingsgebyr, men kan også komme som egen post.
Sjekk oppdragsavtalen om kommunale gebyrer er inkludert i meglerkostnaden eller kommer i tillegg.
Sjekkliste: Dette skal stå i oppdragsavtalen
Før du signerer oppdragsavtalen med megler, sjekk følgende punkter nøye:
Honorar og gebyrer
Er meglerprovisjon eller fastpris tydelig angitt? Står det 2 prosent provisjon eller fastpris 100.000 kroner?
Er tilretteleggingsgebyr spesifisert? Hvor mye og hva dekker det?
Er oppgjørshonorar spesifisert? Hva koster oppgjørstjenesten?
Er visninger inkludert? Hvor mange visninger inngår i prisen, og hva koster ekstra visninger?
Er markedsføringspakke spesifisert? Hva er inkludert i markedsføringen, og hva koster ekstra tjenester?
Varighet og oppsigelse
Hva er avtalens varighet? Normalt tre til seks måneder.
Hva er oppsigelsestiden? Kan du si opp avtalen dersom du er misfornøyd? Normalt en til fire ukers oppsigelsestid.
Hva skjer ved oppsigelse? Må du betale tilretteleggingsgebyr selv om du sier opp avtalen?
Tjenester
Hva gjør megleren konkret? Listes alle tjenester opp, eller står det bare "vanlig meglertjeneste"?
Hvem betaler for tilstandsrapport? Normalt selger, men sjekk at dette er tydelig.
Hvem betaler for fotografering? Er dette inkludert i markedsføringspakke eller ekstra?
Ansvar og forsikring
Har megleren ansvarsforsikring? Dette er lovpålagt, men bekreft at det står i avtalen.
Hva dekker forsikringen? Normalt feil og forsømmelser fra megleren.
Salgsgaranti
Er det salgsgaranti? Hva betyr det konkret i din avtale?
Hva må du betale selv om boligen ikke selges? Liste opp alle gebyrer som påløper uansett.
Sammenlign flere tilbud før du bestemmer deg. Bruk tid på å lese avtalen nøye og still spørsmål om alt du er usikker på.
Oppsummering: Slik får du mest verdi for pengene
Forstå totalkostnaden før du signerer. Meglerhonorar er bare en del. Legg sammen alle gebyrer, tilstandsrapport og markedsføring for å få reell kostnad.
Forhandl på provisjon og gebyrer. Megleren har 30 til 40 prosent margin. Bruk dette til å forhandle ned prisen eller få inkludert ekstra tjenester.
Sammenlign tilbud fra flere meglere. Få skriftlige tilbud fra minst tre meglere og bruk dem mot hveandre.
Husk skattefradraget. Alle salgskostnader trekkes fra gevinst ved salg av sekundærbolig. Dette reduserer reell kostnad med 22 prosent.
Vurder om premium markedsføring er nødvendig. For normale boliger holder ofte standard pakke. Spar 20.000 til 35.000 kroner ved å velge enklere markedsføring.
Les oppdragsavtalen nøye. Sjekk at alle gebyrer er spesifisert, oppsigelsestid er akseptabel og salgsgaranti faktisk betyr noe.
Trenger du hjelp til å sammenligne meglere? På Meglertipset kan du få oversikt over hva ulike meglere koster og sammenligne tilbud fra kvalifiserte eiendomsmeglere i ditt område.
