Strategisk planlegging: Selge eller kjøpe først?
Markedssituasjonen i 2026 påvirker hva som er smartest. I et selgers marked med høy etterspørsel kan du ta risikoen med å kjøpe først. I et kjøpers marked med mange boliger til salgs, bør du selge først.
Selge først: Trygghet og finansiell kontroll
Fordeler ved å selge først er at du vet nøyaktig hvor mye egenkapital du har til ny bolig, du unngår risikoen for å sitte med to boliger og doble lånekostnader, og du får ikke tidspress i salgsprosessen.
Ulemper er at du kan måtte mellomlagre møbler og bo midlertidig hos familie eller i leid bolig. Dette kan koste 15.000 til 30.000 kroner per måned for leie pluss lagring.
Kjøpe først: Komfort og planlegging
Fordeler ved å kjøpe først er at du kan flytte direkte fra gammel til ny bolig uten mellomlagring, du kan ta deg god tid til å finne riktig bolig, og du slipper stress med å finne nytt sted raskt.
Ulemper er at du må kunne finansiere begge boliger samtidig i en periode. Dette krever god økonomi og bankens godkjenning. Risiko for at gammel bolig ikke selges til forventet pris kan gi deg økonomiske utfordringer.
Såkalte "garantikjøp"
Noen meglere tilbyr garantikjøp hvor de garanterer kjøp av din gamle bolig til avtalt pris dersom du kjøper ny gjennom dem. Dette reduserer risikoen, men garantiprisen ligger normalt 5 til 10 prosent under forventet markedspris.
Vurder din risikoprofil og økonomi. Førstegangselgere med stram økonomi bør normalt selge først. Erfarne selgere med god økonomi kan vurdere å kjøpe først.
Verdivurdering versus E-takst: Hva er forskjellen?
Verdivurdering er meglerens skjønnsmessige vurdering av hva leiligheten kan selges for i dagens marked. Dette brukes til å sette prisantydning og legge salgsstrategi.
E-takst er en elektronisk boligtakst basert på statistiske modeller og krever fysisk befaring. Dette er det banken krever når du skal refinansiere eller når kjøper skal få lån.
Når du trenger hva
Verdivurdering trenger du tidlig i prosessen for å bestemme om du skal selge, hvilken pris du kan forvente, og hvilken megler du skal velge.
E-takst trenger du kun dersom du skal refinansiere eksisterende lån eller dersom kjøpers bank krever det (noe som er meglers og kjøpers ansvar, ikke ditt).
Lokalkunnskap påvirker prisen betydelig
Oslo: Grünerløkka, Majorstuen og St. Hanshaugen ligger 20 til 30 prosent høyere i kvadratmeterpris enn Groruddalen eller Søndre Nordstrand. Megler med lokalkunnskap vet hva som selger i hvert område.
Bergen: Sentrum og Nordnes ligger betydelig høyere enn Åsane eller Fyllingsdalen. Beliggenhet i Bergen er ekstremt viktig på grunn av topografi.
Trondheim: Lerkendal og Byåsen er ettertraktede områder med høyere priser enn Heimdal eller Ranheim.
Velg megler som kjenner ditt nabolag grundig. Dette er viktigere enn å velge det største meglerfirmaet.
Les mer om verdivurdering og hvordan velge riktig megler.
Megler versus "selge selv": Det økonomiske regnestykket
Tradisjonell megler koster normalt 1,5 til 3 prosent provisjon pluss gebyrer. For en leilighet til 4 millioner kroner blir dette 60.000 til 120.000 kroner pluss 30.000 til 50.000 i gebyrer. Totalt 90.000 til 170.000 kroner.
Selvbetjente løsninger som Propr eller Himla koster 10.000 til 30.000 kroner i grunngebyr pluss kostnader til fotograf, tilstandsrapport og eventuell juridisk bistand. Totalt 40.000 til 70.000 kroner.
Besparelsen ved selvsalg
Direkte besparelse er 50.000 til 100.000 kroner ved å selge selv fremfor bruke tradisjonell megler.
Risikoen ved selvsalg
Lavere salgspris er den store risikoen. Erfarne meglere vet hvordan de skal markedsføre, håndtere budrunder og presse prisen opp. Forskjellen kan lett være 100.000 til 300.000 kroner lavere salgspris.
Regnestykke: Du sparer 80.000 kroner i meglerkostnad, men selger leiligheten for 150.000 kroner mindre enn megler ville oppnådd. Netto tap blir 70.000 kroner.
Manglende markedsføring gir færre interessenter. Profesjonell megler har nettverk, erfaring med annonsering og kjøpere som følger dem.
Juridiske feil kan koste deg dyrt. Dersom du gjør feil i salgsoppgaven eller kontrakten, kan kjøper kreve prisavslag eller erstatning i fem år.
Når selvsalg kan fungere
Salg til kjent kjøper hvor pris er avtalt på forhånd. Dersom du selger til familiemedlem eller venn, trenger du ikke megler til budprosess.
Svært rimelige leiligheter hvor meglerkostnad blir uforholdsmessig høy i prosent. En leilighet til 1 million kroner med 80.000 kroner i meglerkostnad blir 8 prosent av verdien.
For de aller fleste leiligheter i normalt prissjikt lønner det seg å bruke profesjonell megler.
Les mer om å selge bolig selv og hva meglerhonorar koster.
Skattereglene du må kunne: Slik unngår du "skattesmellen"
Primærbolig er skattefri ved salg dersom du oppfyller vilkårene. Dette er den viktigste skattefordelen i det norske skattesystemet.
Vilkår for skattefrihet
Eiertid på minst ett år kreves. Du må ha eid leiligheten i minst 12 måneder før salg.
Botid på minst 12 av de siste 24 månedene før salg kreves. Du må ha bodd i leiligheten som primærbolig i minimum ett år av de to siste årene.
Viktig: Botid regnes fra du flytter inn til du aksepterer budet, ikke til overtakelsesdatoen. Dersom du aksepterer bud 15. januar 2026, regnes botiden til denne datoen selv om overtakelse er 1. mars.
Sekundærbolig og utleiedel
Sekundærbolig beskattes med 22 prosent av gevinsten. Gevinst er salgspris minus kjøpspris minus dokumenterte påkostninger og salgskostnader.
Eksempel: Kjøpt for 2 millioner, solgt for 4 millioner. Gevinst 2 millioner. Påkostninger 300.000, salgskostnader 150.000. Skattepliktig gevinst blir 1.550.000. Skatt blir 341.000 kroner (1.550.000 × 22 %).
Utleiedel av primærbolig beskattes forholdsmessig. Dersom du har leid ut halvparten av leiligheten, er halvparten av gevinsten skattepliktig.
Arv eller gavesalg til barn
Salg til barn til underpris regnes som delvis gave. Differansen mellom markedsverdi og salgspris er gave og kan påvirke arveoppgjøret senere.
Arv av bolig og senere salg er skattefritt dersom du bor i boligen minst ett år før salg. Ellers beskattes gevinst fra arvingstidspunktet.
Les mer om skatt ved salg av bolig.
Sjekkliste for dokumentasjon: Borettslag, sameie og kommune
Megler trenger omfattende dokumentasjon for å produsere salgsoppgaven. Start innsamlingen tidlig for å unngå forsinkelser.
For borettslag
Vedtekter for borettslaget viser regler om utleie, husdyr, påkostninger og forkjøpsrett.
Budsjett og regnskap for siste år viser borettslagets økonomi og planlagte tiltak.
Referat fra siste generalforsamling dokumenterer vedtatte prosjekter og eventuelle konflikter.
Spesifikasjon av fellesgjeld viser total gjeld og din andel. Dette påvirker totalprisen kjøper må betale.
Husordensregler og eventuelle vedlikehold dokumenteres.
For eierseksjon i sameie
Sameieerklæring tilsvarer vedtektene i borettslag.
Vedtak om større arbeider som påvirker fellesarealer må dokumenteres.
Oversikt over felleskostnader og din andel av utgiftene.
Dokumentavgift ved selveier: Kjøper må betale 2,5 prosent dokumentavgift til staten ved kjøp av eierseksjon. For en leilighet til 4 millioner kroner blir dette 100.000 kroner. Dette påvirker hvor "dyr" leiligheten oppleves for kjøperen sammenlignet med borettslag som kun har lavt eierskiftegebyr.
Les mer om dokumentavgift.
Fra kommunen
Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse kreves. Uten dette kan leiligheten ikke selges lovlig.
Grunnboksutskrift viser eierforhold og eventuelle heftelser.
Reguleringsplan viser hva eiendommen kan brukes til.
Situasjonskart og målebrev kan være nødvendig.
Megler henter normalt disse dokumentene mot gebyr, men du kan spare penger ved å hente dem selv.
Avhendingslova og den nye tilstandsrapporten
"Som den er"-forbeholdet er borte siden lovendringen i 2022. Du kan ikke lenger selge leilighet med generelle forbehold om at kjøper må akseptere alle feil.
Ditt ansvar som selger varer i fem år etter overtakelse. Kjøper kan kreve prisavslag eller utbedring av feil du ikke opplyste om innen fem år.
Tilstandsrapporten
Bygningssakkyndig (takstmann) utfører undersøkelsen. Dette er ikke meglers arbeid, men en uavhengig tredjepart.
Prisnivå for leilighet 50 til 80 kvadratmeter er 8.000 til 11.000 kroner. Større leiligheter koster 12.000 til 15.000 kroner.
Invasive undersøkelser er påkrevd. Takstmannen må bore hull i vegg på bad der det er mulig for å sjekke fukt. Dette er strengere enn før 2022.
Hva rapporten dekker er teknisk tilstand på våtrom, kjøkken, elektrisk anlegg, vinduer og dører, ventilasjon, og synlige konstruksjoner.
Hva rapporten ikke dekker er skjulte feil bak vegger eller under gulv som ikke kan undersøkes uten invasive metoder utover boring.
Straffen for å skjule feil er at kjøper kan kreve prisavslag, utbedring eller i verste fall heving av kjøpet. Du kan også bli erstatningsansvarlig.
Les mer om tilstandsrapport.
Verdiskapende oppussing: Hva gir mest "bang for the buck"?
Renovering av bad koster 150.000 til 300.000 kroner, men gir sjelden tilsvarende økning i salgspris. Kjøpere forventer moderne bad, men betaler ikke 300.000 ekstra for det.
Maling koster 10.000 til 20.000 kroner for hele leiligheten og gir enormt mye igjen. Friske, lyse vegger får leiligheten til å fremstå nyere og bedre vedlikeholdt.
Smarteste oppussingsgrep
Bytte fronter på kjøkkenet koster 30.000 til 60.000 kroner og gir nytt kjøkken uten å rive alt. Dette er langt billigere enn nytt kjøkken til 200.000 kroner.
Oppgradere belysning med nye, moderne lamper koster 5.000 til 15.000 kroner og øker romfølelsen betydelig. God belysning får små leiligheter til å virke større.
Fjerne løse ledninger og rydde kabler bak TV og i stua. Dette koster ingenting, men gjør leiligheten mer ryddig og moderne.
Reparere småfeil som løse håndtak, knirkende dører og dryppende kraner. Disse små tingene signaliserer dårlig vedlikehold og trekker ned helhetsinntrykket.
Hva du ikke bør gjøre
Totalrenovering av bad rett før salg lønner seg sjelden. Vurder heller prisavslag som kjøper kan bruke til å renovere etter egen smak.
Påkostede løsninger som dyre fliser eller eksklusive armaturer betaler seg ikke. Kjøpere betaler ikke fullpris for din smak.
Strukturelle endringer som å flytte vegger krever godkjenning fra sameie eller borettslag og kan forsinke salget.
Boligstyling: Kunsten å selge en drøm
Boligstyling handler om å hjelpe potensielle kjøpere se for seg sitt eget liv i leiligheten. Dette er psykologi, ikke interiørdesign.
Depersonalisering er kritisk
Fjern personlige bilder av familie og venner. Kjøpere skal se seg selv i leiligheten, ikke ditt liv.
Fjern personlige gjenstander som trofeer, samlinger og hobbyutstyr. Jo mer nøytralt, desto bedre.
Rydd bort mesteparten av tingene dine. Overfylte hyller og skap får leiligheten til å virke liten.
Tre nivåer av styling
Full styling koster 20.000 til 50.000 kroner og inkluderer at stylist leier inn møbler, tepper, kunst og dekorasjoner for å vise leilighetens potensial. Dette lønner seg for leiligheter over 4 millioner kroner.
Delvis styling koster 8.000 til 15.000 kroner og fokuserer på nøkkelrom som stue, kjøkken og soverom. Stylist jobber med dine eksisterende møbler.
Konsultasjon koster 3.000 til 6.000 kroner og gir deg råd om hva du skal gjøre selv. Dette er nok for de fleste leiligheter.
Førsteinntrykket: Inngangsparti og gang
Inngangspartiet er det første folk ser. Mal gangen i lys farge (hvit eller lys grå) og sørg for ekstremt god belysning. Dette setter standarden for resten av visningen.
Fjern overflødig sko og yttertøy. En ryddig gang signaliserer at hele leiligheten er velholdt.
Les mer om boligstyling.
Markedsføring i 2026: Sosiale medier og digitale visninger
Finn.no er ikke lenger nok. Selv om Finn fortsatt er viktigste plattform, må leiligheten markedsføres bredere for å nå alle potensielle kjøpere.
Målrettet annonsering på sosiale medier
Instagram og Facebook-annonser med algoritme-styring kan målrette mot unge førstegangskjøpere i riktig aldersgruppe og inntektsnivå.
Kostnad for betalte annonser er 5.000 til 15.000 kroner, men kan nå tusenvis av potensielle kjøpere som ikke aktivt søker på Finn.
Organisk markedsføring på meglerens egne kanaler er normalt inkludert i grunnpakken.
3D-visninger og virtuell tur
3D-visninger lar interessenter "gå rundt" i leiligheten digitalt. Dette filtrerer ut ukvalifiserte interessenter og reduserer antall fysiske visninger.
Kostnad er 8.000 til 15.000 kroner for 3D-skanning og virtuell tur.
Fordelen er at seriøse kjøpere kommer forberedt til fysisk visning og er mer kvalifiserte budgivere.
Video
Profesjonell video på 1 til 2 minutter gir emosjonell tilknytning. Video får betydelig mer oppmerksomhet på sosiale medier enn stillbilder.
Kostnad er 10.000 til 20.000 kroner for profesjonell videoproduksjon.
For leiligheter over 5 millioner eller i svært konkurranseutsatte markeder kan video være avgjørende.
Budrunden: Psykologi og regler
Første bud setter tonen for budrunden. Et sterkt førstebud på eller over prisantydning signaliserer høy interesse og kan trekke flere budgivere inn.
Håndtere første budet
Lavt førstebud under prisantydning skal ikke avvises umiddelbart. Megler bør takke for budet og oppfordre til høyere bud.
Akseptfrister på førstebud bør være kort. 24 til 48 timer gir andre tid til å vurdere, men hindrer at første budgiver forsvinner.
Meglerens rolle som nøytral mellommann
Megler må behandle alle budgivere likt. De kan ikke favorisere noen eller gi innsideinformasjon.
Budjournal må føres nøyaktig med tidspunkt, beløp og eventuelle forbehold for hvert bud.
Megler må informere alle budgivere om nye bud umiddelbart. Dette sikrer transparens.
Hva gjør du hvis budene uteblir?
Prisantydningen kan være for høy. Vurder å justere ned etter første visning dersom interesse er lav.
Markedsføringen kan være for svak. Oppgrader til premium-pakke med video og sosiale medier.
Tidspunktet kan være ugunstig. Juli og desember er trege måneder. Vurder å vente til januar eller august.
Konkurransen kan være for stor. Dersom mange lignende leiligheter ligger ute samtidig, kan det lønne seg å vente.
Timing av salg
Statistisk beste måneder er januar og august med flest aktive kjøpere. Men også mest konkurranse.
Stille måneder som juni kan gi færre budgivere, men de som er ute er ofte mer desperate og villige til å by høyere.
Unngå juli og desember. Dette er feriemåneder hvor få kjøpere er aktive.
Les mer om budrunde.
Overtakelse og oppgjør: Den siste etappen
Overtakelsesprotokollen skal fylles ut ved overtakelse. Kjøper og selger går gjennom leiligheten sammen og dokumenterer tilstand.
Vasking av leiligheten
"Forsvarlig rengjort" er kravet i rettspraksis og etter meglerstandard. Dette innebærer ikke bare gulvvask og støvtørking, men grundig rengjøring.
Hva forsvarlig rengjort betyr: Vask av sluk i bad og kjøkken, rengjøring bak hvitevarer (komfyr, kjøleskap, vaskemaskin), vask av vegger og tak dersom det er synlige flekker fra nikotin eller matos, rengjørte vinduer innvendig, rengjorte skap innvendig.
Profesjonell flyttevask med vaskegaranti koster 3.000 til 6.000 kroner og anbefales sterkt. Dette unngår krangel ved overtakelse og gir deg kvittering på at jobben er gjort etter standard. Mange velger dette i 2026 for trygghetens skyld.
Tøm alle skap og rom. Kjøper skal overta tom leilighet med mindre annet er avtalt.
Overføring av penger
Pengene overføres via meglers klientkonto. Dette sikrer trygg håndtering.
Megler trekker sitt honorar og omkostninger fra salgssummen før utbetaling til deg.
Utbetaling skjer normalt samme dag som overtakelse eller dagen etter.
Sjekk at alle heftelser (lån) er innfridd før nøklene overleveres. Megler håndterer normalt dette.
Særlige tilfeller: Salg av dødsbo og tvangssalg
Salg av dødsbo krever skifteattest eller fullmakt fra alle arvinger. Dette dokumenterer at du har rett til å selge boligen.
Fullmakt fra alle arvinger må være notarbekreftet dersom ikke alle kan møte på kontraktsinngåelsen.
Tvangssalg ved konkurs eller mislighold håndteres av namsmyndighetene. Dette er komplisert og krever juridisk bistand.
Prosessen er betydelig lengre ved dødsbo. Beregn 3 til 6 måneder ekstra for å få på plass all dokumentasjon.
Kontakt advokat tidlig i prosessen. Dette sikrer at alt håndteres korrekt juridisk.
Oppsummering: Din vei til vellykket leilighetssalg
Planlegg strategisk om du skal selge eller kjøpe først. Vurder din økonomi og markedssituasjon.
Velg megler med lokalkunnskap. Dette er viktigere enn størrelse på meglerfirma.
Forstå skattereglene. Sikre skattefrihet ved å bo i leiligheten minst 12 av de siste 24 månedene før budaksept.
Invester i maling og småfiks fremfor totalrenovering. Dette gir best avkastning.
Depersonaliser og style leiligheten. Hjelp kjøpere se sitt eget liv der.
Markedsfør bredt med Finn.no pluss sosiale medier. Nå flest mulige potensielle kjøpere.
Vurder timing. Januar og august gir flest kjøpere, men også mest konkurranse.
Trenger du hjelp til å selge leiligheten? På Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere og lese den store guiden for boligsalg.
