Hva er forskjellen mellom sameie og borettslag?
Sameie og borettslag er to fundamentalt forskjellige måter å eie bolig på.
Eierseksjonssameie (selveier)
I et eierseksjonssameie eier du din egen seksjon (leiligheten) som fast eiendom. Du har eiendomsrett tinglyst i grunnboken.
Sameierne eier fellesarealene sammen. Trappeoppgang, tak, fasade og tomt eies i fellesskap basert på din sameiebrøk.
Eierseksjonsloven regulerer forholdet mellom sameierne. Denne loven gir deg rettigheter og plikter som seksjonseier.
Borettslag
I borettslag eier du ikke leiligheten direkte. Du eier andeler i et boligselskap (borettslaget) som igjen eier bygningen.
Du har bruksrett til leiligheten, ikke eiendomsrett. Borettslaget er juridisk eier av hele eiendommen.
Borettslagsloven regulerer forholdet. Du er andelseier i selskapet, ikke eier av fast eiendom.
Sammenligning: Sameie vs. borettslag på viktige områder
Her er de viktigste forskjellene mellom eierseksjonssameie og borettslag:
Eierform
Eierseksjonssameie: Du har eiendomsrett til seksjonen som fast eiendom tinglyst i grunnboken.
Borettslag: Du eier andeler i boligselskap med bruksrett til leiligheten, ikke eiendomsrett.
Dokumentavgift ved kjøp
Eierseksjonssameie: 2,5 prosent av kjøpesum. For bolig til 5 millioner kroner blir dette 125.000 kroner.
Borettslag: 0 kroner i dokumentavgift. Kun eierskiftegebyr på 3.000 til 8.000 kroner.
Utleieregler
Eierseksjonssameie: Fri utleie uten tidsbegrensning. Kun 90-dagersregel for korttidsutleie (Airbnb).
Borettslag: Normalt krav om styregodkjenning og ofte tidsbegrensning på utleie.
Belåning og lån
Eierseksjonssameie: Enklere å få lån med bedre vilkår fra banker.
Borettslag: Kan være vanskeligere, noen banker stiller strengere krav.
Fellesgjeld
Eierseksjonssameie: Normalt ingen fellesgjeld.
Borettslag: Ofte betydelig fellesgjeld som øker felleskostnadene.
Felleskostnader
Eierseksjonssameie: Ofte lavere (kun drift og vedlikehold).
Borettslag: Ofte høyere (inkluderer renter og avdrag på fellesgjeld).
Handlefrihet ved oppussing
Eierseksjonssameie: Stor frihet til oppussing og endringer inne i seksjonen.
Borettslag: Må ofte søke styret om godkjenning for større endringer.
Forkjøpsrett
Eierseksjonssameie: Sjelden eller aldri (kun hvis spesielt vedtektsfestet).
Borettslag: Ofte forkjøpsrett for OBOS-medlemmer eller andre andelseiere.
Videresalg
Eierseksjonssameie: Enklere å selge med færre restriksjoner.
Borettslag: Kan være restriksjoner som forkjøpsrett og godkjenning av kjøper.
Skatt ved salg
Både eierseksjonssameie og borettslag: Primærbolig skattefri ved botidskrav (samme regler for begge).
Les mer om selveierleilighet og andelsleilighet.
Dokumentavgift: Den store forskjellen ved kjøp
Dokumentavgift er 2,5 prosent av kjøpesummen ved kjøp av selveier. Dette betales til staten ved tinglysing.
Beregning dokumentavgift
For bolig til 5 millioner kroner blir dokumentavgiften 125.000 kroner. Dette kommer i tillegg til kjøpesummen og må være ren egenkapital.
For bolig til 3 millioner kroner blir dokumentavgiften 75.000 kroner.
Borettslag slipper dokumentavgift. Kun lavt eierskiftegebyr på 3.000 til 8.000 kroner betales.
Hvorfor denne forskjellen?
Dokumentavgift betales kun ved kjøp av fast eiendom. Siden selveierleilighet er fast eiendom tinglyst i grunnboken, utløses avgiften.
Borettslag er andeler i selskap, ikke fast eiendom. Derfor ingen dokumentavgift.
Betydning for førstegangskjøpere
For førstegangskjøpere med begrenset egenkapital er dokumentavgift kritisk. 125.000 kroner ekstra kan være forskjellen mellom å få kjøpt eller ikke.
Dokumentavgift kan ikke lånefinansieres utover 85 prosent belåningsgrad. Dette må være rene kontanter.
Les mer om dokumentavgift.
Utleie: Hvorfor sameie er investorens førstevalg
Utleieregler er en av de største forskjellene mellom sameie og borettslag.
Eierseksjonssameie: Fri utleie
Du kan leie ut hele leiligheten uten tidsbegrensning. Dette gir forutsigbarhet for investorer.
Ingen godkjenning fra sameiet kreves for langtidsutleie (over 30 dager).
90-dagersregelen gjelder korttidsutleie. Du kan ikke leie ut hele leiligheten på korttidsbasis (Airbnb) i mer enn 90 døgn per år. Sameiet kan i vedtektene endre dette til mellom 60 og 120 døgn.
Borettslag: Godkjenning og tidsbegrensning
Styregodkjenning kreves normalt for utleie. Du må søke styret og få skriftlig godkjenning.
Tidsbegrensninger er vanlig. Mange borettslag tillater kun utleie i begrenset periode, eksempelvis tre år totalt.
Noen borettslag har strenge regler. Enkelte tillater kun utleie ved dokumentert behov (flytting til annen by i jobb, studier, omsorg for familie).
Hvorfor investorer velger sameie
Forutsigbarhet og frihet gjør sameie til foretrukket investeringsobjekt. Investor vet at utleie er mulig uten restriksjoner.
Borettslag gir usikkerhet. Dersom styret endrer utleieregler eller nekter godkjenning, står investor uten leieinntekt.
Eksempel investor: Kjøper leilighet til utleie for 4 millioner kroner. Sameie gir trygghet for langsiktig utleie. Borettslag kan nekte utleie etter tre år.
Fellesgjeld og felleskostnader: Hva betaler du egentlig for?
Felleskostnader varierer betydelig mellom sameie og borettslag.
Eierseksjonssameie: Ofte lavere felleskostnader
Sameierne har normalt ikke fellesgjeld. Eiendommen er nedbetalt eller hver seksjonseier har eget lån.
Felleskostnadene dekker kun drift og vedlikehold. Forsikring av bygningen, vaktmester, renhold, strøm til fellesarealer, kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon), vedlikeholdsfond.
Eksempel sameie: Felleskostnader 3.000 kroner per måned. Dette dekker forsikring, vaktmester, vedlikeholdsfond og kommunale avgifter.
Borettslag: Ofte høyere felleskostnader
Borettslag har ofte betydelig fellesgjeld. Dette er lån borettslaget har tatt opp for å kjøpe eller bygge eiendommen.
Felleskostnadene inkluderer renter og avdrag på fellesgjeld. Dette gjør felleskostnadene høyere.
Eksempel borettslag: Felleskostnader 6.000 kroner per måned. Dette inkluderer 2.500 kroner til renter og avdrag på fellesgjeld pluss 3.500 kroner til drift og vedlikehold.
Hvilken modell er best?
Lave felleskostnader i sameie betyr lavere månedlige utgifter. Men vær obs på vedlikeholdsfond. Dersom fondet er lavt, kan du risikere store ekstrainnbetalinger når fasaden skal males eller taket skiftes.
Høye felleskostnader i borettslag kan virke negativt. Men fellesgjelden reduseres over tid, og du får lavere innlån ved kjøp.
Les mer om fellesgjeld.
Handlefrihet: Oppussing og endringer
Hvor mye du kan endre i leiligheten varierer.
Eierseksjonssameie: Stor frihet
Endringer inne i seksjonen krever normalt ikke godkjenning. Du kan male, bytte gulv, flytte vegger, totalrenovere bad og kjøkken uten å spørre sameiet.
Bærende konstruksjoner kan ikke endres uten godkjenning. Dette påvirker bygningens stabilitet.
Endringer på fasade eller fellesarealer krever godkjenning. Eksempelvis bytte av vinduer, montering av aircondition på yttervegg, endring av balkong.
Borettslag: Mer restriktivt
Større oppussing krever ofte styregodkjenning. Flytting av vegger, endring av våtrom, bytte av vinduer må ofte søkes.
Noen borettslag har strenge regler. Dette kan begrense din mulighet til å tilpasse leiligheten.
Hva passer for deg?
Dersom du vil ha full frihet til å pusse opp som du vil, er sameie bedre.
Dersom du ikke planlegger store endringer, er borettslagets restriksjoner mindre viktige.
Forkjøpsrett: Kan du miste leiligheten til en annen?
Forkjøpsrett betyr at noen andre kan tre inn i kjøpet til samme pris som du har budt.
Eierseksjonssameie: Sjelden eller aldri forkjøpsrett
Selveierleiligheter har nesten aldri forkjøpsrett. Du vinner budrunden, du får leiligheten.
Dette er stor fordel for kjøpere. Du slipper usikkerheten om at noen andre kan overta kjøpet.
Borettslag: Ofte forkjøpsrett
Mange borettslag har forkjøpsrett for OBOS-medlemmer eller andre andelseiere. Dette betyr at et medlem med lengre ansiennitet kan tre inn i kjøpet til samme pris som du har budt.
Eksempel forkjøpsrett: Du byr 4 millioner kroner og vinner budrunden. Men et OBOS-medlem med 20 års ansiennitet benytter forkjøpsrett og tar leiligheten til 4 millioner. Du mister leiligheten selv om du vant budrunden.
Dette skaper usikkerhet. Du vet ikke om kjøpet er sikkert før forkjøpsfrist (normalt to uker) har gått.
Les mer om forkjøpsrett.
Belåning: Banker vurderer sameie og borettslag forskjellig
Banker gir normalt bedre lånevilkår til sameie enn borettslag.
Sameie: Enklere belåning
Fast eiendom gir bankene trygghet. Seksjonseier har sterkere sikkerhet i lånet.
Høyere belåningsgrad er mulig. Banker kan akseptere høyere belåning på selveier.
Bedre rente og vilkår tilbys ofte. Dette gir lavere totalkostnad over tid.
Borettslag: Strengere krav
Noen banker stiller strengere krav til borettslag. Høy fellesgjeld i borettslaget kan begrense hvor mye du får låne.
Lavere belåningsgrad kan kreves. Dette betyr at du trenger mer egenkapital.
Betydning for din økonomi
Dersom du har begrenset egenkapital, kan borettslagets strengere belåningskrav være ulempe.
Men lavere kjøpesum i borettslag (ingen dokumentavgift) kan oppveie dette.
Les mer om egenkapital til boligkjøp.
Vedlikeholdsansvar: Hva må du fikse selv?
Fordeling av vedlikeholdsansvar varierer noe, men hovedprinsippene er like.
Eierseksjonssameie
Du er ansvarlig for alt inne i seksjonen. Bad, kjøkken, gulv, vinduer, dører, elektrisk og rør inn til forgreningspunkt.
Grensegangen for rør går ved forgreningspunkt. Rør inne i din vegg er ditt ansvar. Stammeledninger er sameiets ansvar.
Sameiet er ansvarlig for fellesarealer. Tak, fasade, trappeoppgang, fundamentering, stammeledninger.
Borettslag
Du er ansvarlig for innvendig vedlikehold. Maling, gulv, innredning, armatur.
Borettslag har ofte mer omfattende ansvar. Tekniske installasjoner som elektrisk, rør og vinduer kan være borettslagets ansvar avhengig av vedtekter.
Hva passer for deg?
Dersom du vil ha mindre vedlikeholdsansvar, kan borettslag være gunstig.
Dersom du vil ha full kontroll over vedlikehold og kvalitet, er sameie bedre.
Skatt ved salg: Samme regler
Skattereglene ved salg er like for sameie og borettslag.
Primærbolig skattefri ved salg dersom du har eid i minst ett år og bodd der minst 12 av de siste 24 månedene.
Sekundærbolig beskattes med 22 prosent av gevinsten.
Dette påvirker ikke valget mellom sameie og borettslag.
Les mer om skatt ved salg av bolig.
Oppsummering: Velg sameie eller borettslag?
Velg eierseksjonssameie (selveier) hvis du: Har god egenkapital og tåler dokumentavgift på 125.000 kroner (for 5M bolig), ønsker fri utleie uten restriksjoner (investor-perspektiv), vil ha full handlefrihet til oppussing inne i leiligheten, ønsker å slippe forkjøpsrett-usikkerhet, foretrekker enklere belåning med bedre vilkår.
Velg borettslag hvis du: Har begrenset egenkapital og vil slippe dokumentavgift, ikke planlegger å leie ut eller kun kortvarig utleie, er komfortabel med styregodkjenning for endringer, ikke er bekymret for forkjøpsrett-risiko, foretrekker at borettslaget tar mer vedlikeholdsansvar.
Dokumentavgift er den største økonomiske forskjellen ved kjøp. 125.000 kroner ekstra på en 5 millioners bolig kan være avgjørende for førstegangskjøpere.
Utleiefrihet gjør sameie til foretrukket investeringsobjekt. Borettslag gir usikkerhet for langsiktige investorer.
Forkjøpsrett i borettslag skaper kjøpsusikkerhet. Sameie gir trygghet at du får boligen når du vinner budrunden.
Felleskostnader varierer, men sameie har ofte lavere månedlige utgifter. Sjekk likevel vedlikeholdsfond før kjøp.
Trenger du hjelp til å velge? På Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere og lese mer om borettslag.
