Boareal kort forklart
Boareal var den offisielle måleenheten for boliger i Norge fra 1985 til 2010. Begrepet definerte det arealet som skulle regnes som boligens faktiske bruksareal. Dette var viktig for prisfastsettelse, markedsføring og skattlegging av boliger.
Fra 2010 ble boareal erstattet av P-rom (primærrom) som en del av ny målemetodestandard NS 3940. Fra 1. januar 2024 forsvant også P-rom, og nå er BRA-i (internt bruksareal) det eneste gjeldende begrepet etter NS 3940:2023 .
I dag skal alle boliger måles i BRA med underkategoriene BRA-i (internt), BRA-e (eksternt som bod) og BRA-b (innglasset balkong). Men boareal lever videre i eldre dokumentasjon og hos Skatteetaten som fortsatt bruker det til formuesvurdering av eldre boliger.
For deg som skal kjøpe eller selge bolig er det viktig å forstå disse begrepene. Feil arealangivelse kan føre til prisavslag og juridiske problemer. Les mer om verdivurdering for å forstå hva som påvirker boligens verdi.
Hvorfor boareal var viktig i boligmarkedet
Boareal skulle i teorien danne grunnlag for prissammenligning mellom boliger. Kvadratmeterprisen beregnet ut fra boareal var ment å gjøre det enkelt for kjøpere å vurdere om en bolig var rimelig priset. I praksis var boareal beryktet for å være forvirrende fordi ulike takstmenn tolket "innredet" versus "uinnredet" areal forskjellig.
Markedsføring av boliger baserte seg tungt på boarealstall. Meglere annonserte "80 m² boareal" som en objektiv størrelse kjøpere skulle kunne forholde seg til. Men tolkningsforskjeller gjorde at sammenlignbarheten ikke alltid var like god som ønsket.
Kjøpers vurdering ble forenklet når alle boliger skulle måle etter samme standard. Du visste at boarealet skulle reflektere oppholdsrom med visse minimumskrav til takhøyde og standard. Dagens system med BRA-i er ment å være mer objektivt nettopp for å gjøre kvadratmeterprisen mer pålitelig.
Skattegrunnlaget for formuesskatt av bolig beregnes fortsatt delvis basert på boareal for eldre boliger. Skatteetaten bruker boarealstall fra da boligen ble bygget eller målt, og disse tallene påvirker din formuesvurdering.
Hva inngikk i boarealet – og hva ble utelatt?
Oppholdsrom som stue, soverom, kjøkken og bad inngikk i boarealet. Disse rommene måtte oppfylle krav til takhøyde, lysforhold og byggestandard. Ganger og garderober innenfor boligens yttervegger ble også medregnet.
Boder og uthus utenfor boligens yttervegger ble ikke regnet med. Selv om disse rommene kunne brukes til oppbevaring, var de ikke en del av selve boligen og inngikk derfor ikke i boarealet.
Garasje regnes normalt ikke som boareal. Garasje var primært ment for biler og oppbevaring, ikke opphold. Kun dersom garasjen var omgjort til godkjent oppholdsrom kunne den eventuelt inngå.
Loft og kjeller hadde spesielle regler. Dersom de oppfylte krav til takhøyde, isolasjon og byggestandard kunne de regnes som boareal. Ukjeller og råkjeller ble ikke medregnet, mens utbygd kjeller med godkjent standard kunne inkluderes.
Slik ble boareal beregnet i praksis
Målemetoden tok utgangspunkt i innsiden av yttervegger. Man målte fra innervegg til innervegg, noe som ga det faktiske bruksarealet innvendig. Dette skilte seg fra senere metoder som måler fra ytterkant av yttervegger.
Yttervegger ble altså ikke inkludert i selve boarealet. Dette betød at tykkelsen på vegger ikke påvirket det målte boarealet. To boliger med samme innvendige mål fikk samme boareal selv om den ene hadde tykkere vegger.
Trapper tok areal både på planet der de startet og der de endte. Trappeåpningen trakk fra areal, men selve trinnflaten inngikk i beregningen. Dette ga noen ganger merkelige situasjoner hvor trapper bidro til økt boareal.
Areal under skråtak inngikk kun dersom takhøyden var minst 1,9 meter. Areal med lavere takhøyde ble ikke medregnet i boarealet. Dette var spesielt relevant for loft og andre rom med skråtak.
Krav til takhøyde og romstandard
1,9-metersregelen var sentral i definisjonen av boareal. Rom eller deler av rom med lavere takhøyde enn 1,9 meter kunne ikke regnes som boareal. I tillegg måtte denne høyden gjelde for minst 60 cm bredde. Dette sikret at boarealet faktisk kunne brukes til opphold.
Oppholdsrom måtte oppfylle visse krav til isolasjon, oppvarming og lysforhold. Det var ikke nok at rommet hadde riktig takhøyde. Det måtte også være isolert og oppvarmet slik at det kunne brukes som bolig hele året.
Byggestandard og godkjenning er to ulike ting. At et rom oppfyller krav til å måles som boareal (eller dagens BRA-i) betyr ikke automatisk at det er lovlig bygget for varig opphold. Dette krever byggetillatelse og ferdigattest fra kommunen. Dette er en vanlig kilde til juridiske konflikter.
Underkjente rom dukket ofte opp ved salg. Mange selgere hadde bygget ut kjeller eller loft uten nødvendig godkjenning. Disse rommene kunne måles som areal ved takhøyde over 1,9 meter, men kunne ikke lovlig markedsføres som oppholdsrom uten kommunal godkjenning.
NS 3940 og regelverket bak boareal
Arealstandarden NS 3940 ble innført i 1985 og definerte hvordan boareal skulle måles. Denne standarden ga byggebransjen og eiendomsmeglere et felles rammeverk for arealberegning. Den ble utviklet av Standard Norge i samarbeid med bransjen.
Byggteknisk forskrift (TEK) bygget delvis på NS 3940 når det gjaldt krav til bygninger. Men TEK regulerte byggekvalitet og sikkerhet, mens NS 3940 kun definerte hvordan areal skulle måles. Disse to regelverkene må ikke forveksles.
Oppdateringer i standarden kom i 1997 og senere. Den viktigste endringen kom i 2007 da P-rom (primærrom) ble introdusert for gradvis å erstatte boareal. Dette var starten på overgangen til ny målemetode.
Forholdet mellom standard og lov er viktig å forstå. NS 3940 var en standard, ikke lov. Men den ble i praksis obligatorisk fordi Skatteetaten og finansbransjen krevde at den skulle følges.
Boareal, P-rom og BRA – viktige forskjeller
Overgangen fra boareal til P-rom skjedde fra 2010. P-rom (primærrom) var en del av NS 3940:2007 og målte areal annerledes enn boareal. P-rom inkluderte mer areal og var i bruk frem til 2024.
Fra 1. januar 2024 forsvant P-rom og S-rom fra den offisielle arealstandarden. NS 3940:2023 innførte BRA (bruksareal) som eneste gjeldende begrep. BRA deles nå i tre underkategorier: BRA-i (internt bruksareal innenfor boenheten), BRA-e (eksternt bruksareal som bod) og BRA-b (innglasset balkong).
BRA måles til innsiden av ytterveggene, men inkluderer areal opptatt av innvendige vegger og sjakter. Dette er forskjellen fra gammelt boareal som trakk fra tykkelsen på innvendige vegger over en viss størrelse. BRA-i gir derfor ofte litt høyere tall enn boareal for samme bolig.
Forskjellene påvirker sammenlignbarhet. Du kan ikke direkte sammenligne boareal fra 1990 med BRA-i fra 2026. Dette skaper forvirring ved vurdering av eldre boliger mot nyere. Vær oppmerksom på hvilket begrep som brukes.
Hva brukes boareal til i dag?
Skatteetaten bruker fortsatt boareal til formuesvurdering av eldre boliger. Når de verdsetter boligen din for formuesskatteformål, bruker de boarealstall fra opprinnelig byggetidspunkt. Ved nybygg og større endringer forventer Skatteetaten at BRA-i (internt bruksareal) rapporteres inn.
Formuesverdi beregnes delvis ut fra areal og andre faktorer som beliggenhet og alder. Skatteetaten har ikke oppdatert alle eldre boliger til nye arealbegreper, så mange boliger ligger fortsatt inne med boarealstall eller P-rom i deres systemer.
Eldre dokumentasjon som byggetegninger og ferdigattester fra før 2010 refererer til boareal. Når du kjøper eldre bolig, vil du ofte se boareal oppgitt i dokumentene. Dette er korrekt for den tiden, men ikke nødvendigvis gjeldende standard i dag.
Ved eierskifte og refinansiering kan banker be om oppdatert arealmåling. Selv om original dokumentasjon viser boareal, ønsker banker ofte BRA-i-måling for å sikre korrekt verdsettelse av boligen.
Feil arealangivelse: Risiko og konsekvenser
Prisavslag kan kreves av kjøper hvis annonsert areal viser seg å være feil. Dersom boligen er markedsført med 90 m² men reelt har 80 m², kan kjøper kreve reduksjon i pris tilsvarende differansen. Dette kan bli betydelige beløp.
Erstatning kan kreves ved grove feil i arealangivelse. Kjøper kan kreve kompensasjon for den økonomiske forskjellen mellom forventet og faktisk areal. Beløpet beregnes ofte som kvadratmeterpris multiplisert med arealavviket.
Selgers ansvar ved boligsalg inkluderer å gi korrekt informasjon om areal. Du kan ikke bare kopiere gamle tall fra ferdigattest uten å sjekke at de stemmer. Bruk profesjonell takstmann for å sikre korrekt arealmåling. Les mer om boligselgerforsikring.
Juridiske prosesser ved arealfeil kan være langvarige og kostbare. Mange saker ender i forlik, men noen må behandles av boligtvistnemnda eller domstolene. Best er å unngå slike situasjoner ved å være nøyaktig fra starten.
Dette må du huske når du selger bolig i dag
BRA-i (internt bruksareal) skal brukes ved all salg etter NS 3940:2023. Dette er den gjeldende standarden fra 2024 og det eneste korrekte å bruke i boligannonser. Ikke bruk boareal eller P-rom i markedsføring av boliger solgt i dag.
Profesjonell måling av takstmann sikrer at arealene er korrekte. Takstmannen bruker riktig standard og metode, og du får dokumentasjon på at målingen er utført korrekt. Dette beskytter deg mot fremtidige krav.
Gamle tall fra ferdigattest må konverteres eller måles på nytt. Du kan ikke bare bruke boarealstall fra 1995 i dagens markedsføring. Enten må du oppgi at det er boareal fra den tiden, eller få ny BRA-i-måling.
Vanlige feil inkluderer å blande arealbegreper, kopiere gamle tall ukritisk eller inkludere areal som ikke oppfyller kravene. Vær nøye med hva som faktisk kan regnes som BRA-i i dag. Les tips til visning for mer om hvordan du presenterer boligen riktig.
Oppgi alltid hvilket arealbegrep du bruker. Skriv "80 m² BRA-i" eller "75 m² boareal (1990)", ikke bare "80 m²". Dette unngår misforståelser og viser at du er nøyaktig med informasjonen.
Oppsummering: Forstå arealbegrepa for trygt boligkjøp
Boareal var den offisielle standarden fra 1985 til 2010, men lever videre i eldre dokumentasjon. Fra 2024 er BRA-i (internt bruksareal) det gjeldende begrepet, og det er viktig å forstå forskjellene når du sammenligner boliger av ulik alder.
Feil arealangivelse kan få alvorlige økonomiske konsekvenser. Som selger har du ansvar for å oppgi korrekt areal målt etter gjeldende standard. Som kjøper må du forstå hvilket begrep som brukes og hva det inkluderer.
Bruk alltid profesjonell takstmann for å sikre korrekt arealmåling ved salg. Dette beskytter både deg og kjøper mot fremtidige tvister. Kostnaden for måling er liten sammenlignet med risikoen for prisavslag senere.
Trenger du hjelp til å forstå arealbegreper eller vil du finne riktig takstmann? Hos Meglertipset kan du sammenligne kvalifiserte meglere som kan veilede deg gjennom salgsprosessen. Les også den store guiden for boligsalg for komplett oversikt.
