Hva er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er en teknisk vurdering av boligens tilstand, utført av en sertifisert bygningssakkyndig. Rapporten dokumenterer synlige avvik, svakheter og risikoforhold knyttet til konstruksjon, våtrom, tak, drenering, elektrisk anlegg og VVS. Rapporten skal gi kjøper et realistisk bilde av hva som venter av vedlikehold og eventuelle utbedringer de neste årene.
Siden 2022 stiller forskriften om tryggere bolighandel (FOR-2021-06-08-1850) konkrete krav til rapportens innhold, omfang og til den sakkyndiges kompetanse. Rapporten må følge NS 3600-standarden og skal være utarbeidet innen seks måneder før salgsoppstart. I 2026 er det også innført strengere krav til dokumentasjon av el-anlegg og radonmålinger i rapporter for boliger bygget før 2010.
For selger betyr rapporten at man reduserer risikoen for reklamasjoner i ettertid. For kjøper betyr den at man har et tydeligere grunnlag for å vurdere både pris og risiko før man legger inn bud.
Hvem kan utarbeide en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport kan kun utarbeides av en bygningssakkyndig som er sertifisert etter kravene i forskriften. Sertifiseringen krever relevant fagbrev eller ingeniørutdanning, minst to års praksis, gjennomført kurs og bestått eksamen. I tillegg må den sakkyndige ha ansvarsforsikring på minst 10 millioner kroner og være tilknyttet et sertifiseringsorgan som DNV, Kiwa eller Norsk Takst.
Du kan sjekke om en takstmann er sertifisert ved å søke i det offentlige registeret på Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider. Dette er spesielt viktig hvis selger har brukt en relativt ukjent takstmann.
- Bygningssakkyndig må ha gyldig sertifisering etter NS 3600
- Minst 10 millioner kroner i ansvarsforsikring
- Rapporten må være utarbeidet de siste 6 månedene
- Takstmannen skal være uavhengig av både selger og megler
Hva inneholder en tilstandsrapport?
En fullverdig tilstandsrapport etter 2026-kravene inneholder en detaljert beskrivelse av boligen rom for rom, med fotodokumentasjon av eventuelle avvik. Rapporten bruker et tilstandsgradsystem fra TG0 til TG3, der TG0 betyr ingen avvik og TG3 betyr store eller alvorlige avvik som krever umiddelbar utbedring.
Rapporten skal som minimum dekke følgende områder: grunnmur og drenering, bæresystem og konstruksjon, tak og takkonstruksjon, våtrom (bad, vaskerom, kjøkken), elektrisk anlegg, VVS-anlegg, ventilasjon, vinduer og dører, samt utvendig fasade. For våtrom yngre enn 10 år kreves også dokumentasjon på utførelsen og eventuell våtromssertifisering.
- TG0 – Ingen avvik registrert
- TG1 – Mindre avvik eller normal slitasje
- TG2 – Vesentlig avvik som bør utbedres på sikt
- TG3 – Stort eller alvorlig avvik som krever umiddelbar utbedring
- TGIU – Ikke undersøkt (skal begrunnes konkret)
Hva koster en tilstandsrapport i 2026?
Prisen på en tilstandsrapport varierer avhengig av boligens størrelse, kompleksitet og geografisk beliggenhet. I 2026 ligger prisene typisk mellom 12 000 og 35 000 kroner inkludert merverdiavgift. For en gjennomsnittlig enebolig på 150 kvadratmeter må du regne med rundt 20 000 til 25 000 kroner, mens en leilighet på 70 kvadratmeter ofte havner på 12 000 til 16 000 kroner.
Det er selger som bestiller og betaler for rapporten, men kostnaden reflekteres naturlig nok i salgsprisen. Enkelte meglerforetak tilbyr pakkeløsninger der tilstandsrapport inngår i et samlet salgshonorar. Husk at kostnaden for rapporten kan trekkes fra ved gevinstberegning hvis boligen selges med skattepliktig gevinst.
Slik leser du en tilstandsrapport som kjøper
Mange kjøpere hopper rett til konklusjonen eller ser kun på oppsummeringen av tilstandsgrader. Det er en klassisk feil. En grundig gjennomgang krever at du leser hele rapporten, inkludert bildevedleggene og den sakkyndiges kommentarer til hvert enkelt avvik. Særlig viktig er det å merke seg hva som er undersøkt og hva som ikke er undersøkt (TGIU).
Som selger får du en tilsvarende rapport som kalles boligsalgsrapport. Les mer i vår detaljerte guide til boligsalgsrapport hvor vi forklarer hvordan du forbereder boligen din best mulig før takstmannen kommer.
Vær spesielt oppmerksom på TG2 og TG3-avvik, og les alltid den sakkyndiges anbefalinger om videre undersøkelser. Hvis rapporten anbefaler tilleggsundersøkelser som for eksempel fuktmåling i kjeller eller inspeksjon av skjulte konstruksjoner, bør du vurdere om dette bør gjøres før du legger inn bud.
- Les hele rapporten, ikke bare sammendraget
- Sjekk hva som ikke er undersøkt og hvorfor
- Vurder kostnaden av TG2- og TG3-avvik i budet ditt
- Følg opp anbefalinger om tilleggsundersøkelser
Tilstandsrapport og reklamasjonsrett
Etter lovendringen i 2022 er kjøpers reklamasjonsrett strengt knyttet til hva som står i tilstandsrapporten. Hvis et forhold er beskrevet i rapporten, selv som TG1 eller TG2, regnes det som opplyst og kan som hovedregel ikke reklameres på i ettertid. Dette gjør det ekstra viktig å forstå innholdet i rapporten før du legger inn bud.
For å beskytte deg mot uforutsette kostnader etter overtakelse, bør du vurdere å tegne en boligkjøperforsikring som dekker juridisk bistand ved eventuelle tvister med selger.
Det er likevel verdt å merke seg at skjulte feil som ikke kunne vært oppdaget ved vanlig undersøkelse, fortsatt gir grunnlag for reklamasjon etter avhendingsloven § 3-9. Frist for reklamasjon er fem år etter overtakelse, men du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Vanlige fallgruver og typiske avvik
De vanligste alvorlige avvikene som registreres i tilstandsrapporter i 2026 gjelder eldre våtrom, drenering og elektriske anlegg. Bad og vaskerom som er eldre enn 20 år får nesten alltid TG2 eller TG3, selv om de fungerer fint i dag. Grunnen er at membran, sluk og tekniske løsninger har en begrenset levetid.
- Bad eldre enn 20 år gir nesten alltid TG2 eller TG3
- Drenering eldre enn 30 år regnes normalt som utgått
- Sikringsskap med skrusikringer blir flagget som avvik
- Manglende radonmåling i kjeller gir TGIU
- Eternittplater på tak eller fasade gir TG3
Husk at et TG2-avvik ikke nødvendigvis betyr at du bør gå fra kjøpet. Det betyr at du skal være oppmerksom på kostnaden og legge den inn i regnestykket ditt. Et bad som må pusses opp de neste fem årene kan koste mellom 200 000 og 400 000 kroner, noe som kan påvirke budgivningen betydelig.
Ofte stilte spørsmål om tilstandsrapport
Hvor gammel kan en tilstandsrapport være?
Etter forskriften skal tilstandsrapporten være utarbeidet innen seks måneder før salgsoppstart. Hvis rapporten er eldre, må den fornyes eller suppleres med en oppdatering fra den sakkyndige.
Kan jeg kreve at selger bestiller ny rapport?
Du kan ikke kreve at selger bestiller ny rapport, men du kan selv bekoste en second opinion fra en annen sertifisert takstmann hvis du er usikker på vurderingene i den eksisterende rapporten.
Hva hvis tilstandsrapporten viser alvorlige feil?
Hvis rapporten avdekker alvorlige feil, bør du enten trekke budet, redusere bud-summen tilsvarende utbedringskostnaden, eller kreve at selger utbedrer før overtakelse. Megler kan hjelpe deg med forhandlinger.
Dekker boligkjøperforsikring feil som er beskrevet i rapporten?
Nei, boligkjøperforsikring dekker som regel ikke forhold som er opplyst i tilstandsrapporten. Forsikringen dekker juridisk bistand ved tvist om skjulte feil og mangler som ikke er beskrevet.
Er tilstandsrapport det samme som verdivurdering?
Nei, en tilstandsrapport beskriver boligens tekniske tilstand, mens en verdivurdering anslår markedsverdien. De to dokumentene henger sammen, men utarbeides ofte av ulike aktører og har helt ulikt formål.
Hva er forskjellen på egenerklæring og tilstandsrapport?
Egenerklæringen fylles ut av selger selv og beskriver selgers kjennskap til feil og mangler. Tilstandsrapporten er en uavhengig teknisk vurdering fra sertifisert takstmann. Begge dokumentene er sentrale ved boligsalg og utfyller hverandre.
Trenger du hjelp med boligkjøp eller boligsalg? Bruk Meglertipset for å sammenligne kvalifiserte eiendomsmeglere raskt og enkelt.
